租賃房屋合同未登記記錄是否有效

　　問：

　　我去年11月與李某簽訂了房屋租賃合同，將我家的五間店面房出租給張某開門市，租期二年。今年1月，房產(chǎn)管理局的工作人員找到我，稱我出租房屋沒有在房產(chǎn)管理局登記，因此我與張某

　　簽訂的房屋租賃合同沒有法律效力。請問，我和張某簽訂的租賃合同有效嗎?

　　答：

　　我國城市房地產(chǎn)管理法第53條規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。建設(shè)部頒布的城市房屋租賃管理辦法第13條規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。第16條規(guī)定，房屋租賃申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。

　　根據(jù)上述規(guī)定可見，我國實(shí)行房屋租賃登記備案制度，但是房屋租賃的登記備案不能影響租賃合同的生效。租賃合同的登記備案制度，主要是防止國家稅費(fèi)流失和防止當(dāng)事人非法出租房屋，另一個(gè)目的則是因?yàn)榉课莸炔粍?dòng)產(chǎn)的交易(包括出租)，或設(shè)定物權(quán)應(yīng)向社會公示，以維護(hù)第三人的合法權(quán)益。登記機(jī)關(guān)對合同審查，主要是審查合同的主、客體是否合法，合同內(nèi)容是否合法，是否按規(guī)定繳納了稅費(fèi)等，因此登記備案是行政機(jī)關(guān)的事后審查行為，其本身不是合同生效的要件。根據(jù)最高法院關(guān)于適用合同法若干問題的解釋(一)第9條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。因此，你和張某簽訂的房屋租賃合同是有效的。

　拓展閱讀：房屋租賃合同期滿為續(xù)租該如何處理?

　　去年9月，我單位將1000 平方米的營業(yè)用房出租給王某，租賃期限為一年，到今年8月底合同期滿。我單位決定將該房屋收回自用，因此未與王某續(xù)簽租賃合同，但王某至今不肯搬出該營業(yè)用房，也不給付房租。請問，我單位怎樣才能收回該房屋?市民張先生

　　張先生：租賃合同期滿，租賃雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系自然終止，承租人王某應(yīng)當(dāng)返還承租房屋，而且返還的房屋應(yīng)當(dāng)符合你們當(dāng)時(shí)約定或者正常使用后的狀態(tài);不符合的，你單位可以要求王某恢復(fù)，也可以自行恢復(fù)，由此發(fā)生的合理費(fèi)用由王某承擔(dān)。

　　如今，租賃合同期滿，你單位決定將租賃房屋收回自用，除了不再與王某續(xù)簽租賃合同以外，還應(yīng)當(dāng)向王某正式要求其交還房屋，并最好用書面的'方式。因?yàn)�，我國《合同法》�?guī)定：“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。”因此如果你單位未向?qū)Ψ?ldquo;提出異議”，那么王某繼續(xù)使用承租房屋的行為就被視為仍然在履行原來的租賃合同，只是租賃期限為不定期。

　　當(dāng)然，如果你單位在租賃合同期滿時(shí)，已明確要求王某歸還承租房，但是王某仍然不肯搬出該房屋，那么你單位可以請求人民法院保護(hù)自己的合法權(quán)益。在向人民法院起訴的請求中，你單位除了要求王某立即返還占用的房屋外，還可以要求王某支付占用期間的使用費(fèi)及賠償相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失。

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