土地拍賣冰火兩重天：從“地王”到“流拍”

深圳市剛剛結(jié)束的一場土地拍賣中，位于寶安區(qū)和龍崗區(qū)的五塊出讓土地中，僅有龍崗區(qū)寶荷路與沙荷路交叉口南側(cè)的一地塊被深振業(yè)A在無人競拍的情況下以6.9億元的價格獲得，其余四塊流拍。 此次掛牌出讓的5宗居住用地，2塊在龍崗，3塊在寶安，總建筑面積高達74萬平方米，但報名參與競買的開發(fā)商非常稀少。其中，一塊位于龍崗區(qū)寶荷路南側(cè)的地塊有兩家發(fā)展商報名競拍，最后因為沒有人舉牌而流拍，另有三地塊因無人報價或報價低于起拍價而流拍。 地價下跌土地頻頻流拍 據(jù)記者了解，此次深振業(yè)A拍得的地塊，建筑面積為24萬多平方米，樓面地價只有2836.48元/平方米，使用年限70年。僅比2006年9月該地段一塊出讓地每平方米高出319元，基本上已經(jīng)回落到2006年的地價水平，甚至比2005年龍光地產(chǎn)拿下龍崗中心城的某地塊還便宜161元/平方米。 業(yè)內(nèi)分析人士告訴記者，去年底深圳樓市進入低迷期以來，開發(fā)商拿地非常謹慎，土地流拍已經(jīng)不是第一次發(fā)生。去年12月6日，位于龍崗的2宗掛牌出讓的11萬平方米居住用地未能成交。去年12月17日，深圳市寶安區(qū)的三宗地塊因為無人競買而宣布流拍，這三宗地塊合計占地面積近13萬平方米，均為居住用地。之后不久，深圳市首次出讓兩塊限價房用地也有一塊無人問津。 流拍頻頻發(fā)生，即使勉強出讓成功，樓面地價也持續(xù)走低。深振業(yè)A此次以底價拍得的龍崗地塊樓面地價僅2836.48元/平方米，遠遠低于幾個月前龍崗和寶安相似區(qū)域的地塊均價。去年12月17日流拍的三塊寶安觀瀾的地塊，起始樓面地價分別達到3582元/平方米、4587元/平方米和4881元/平方米。而去年11月2日，寶安觀瀾2宗地塊被和記黃埔地產(chǎn)以5.1億元的價格拿下時，樓面地價分別達到6487元/平方米和6826元/平方米。 深圳本地一家開發(fā)商給記者算了一筆賬，樓面地價若超過3000元/平方米，再加上每平方米2000多元的建筑費用，成本超過5000元/平方米，目前關(guān)外已有樓盤跌到了7000多元/平方米，開發(fā)商沒有多少利潤空間。加之后市更難預(yù)料，開發(fā)商不敢輕易拿地。 戴德梁行深圳公司總經(jīng)理程家龍分析認為，土地流拍，一方面是因為銀行收縮房地產(chǎn)貸款和樓市持續(xù)低迷，導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張，沒有能力拿地；另一方面由于樓市持續(xù)走低，開發(fā)商信心不足，對大勢難以把握，拿地十分謹慎。 面粉貴過面包難以持久 自去年底樓市進入“拐點”以來，土地流拍現(xiàn)象在全國各地屢屢上演。去年12月21日，廈門市年度最后一場土地拍賣會從開始到結(jié)束，全過程不到15分鐘，出讓的六宗地有四宗“流拍”，被當?shù)孛襟w稱之為“廈門土地拍賣會有史以來最為迅速、最為冷清的一次”。僅僅相隔幾天，福州市2007年最后一次土地拍賣會上，包括福州市區(qū)及周邊的10塊地塊，僅成交兩塊，剩下八塊地塊因競買人不足而被迫“流拍”。 土地拍賣的冷清情景同樣出現(xiàn)在一向炙手可熱的京城。今年1月16日，北京迎來了首次土地集中入市，當天有7塊土地招標、掛牌出讓，與大家的預(yù)期迥異，參與的開發(fā)商寥寥無幾。就連最為大家看好的來廣營鄉(xiāng)清河營村1號地，和位于四環(huán)以內(nèi)廣渠路15號地和“鳥巢”附近的黃金地塊南沙灘東路3號地也遭到冷遇，3地塊僅有6家開發(fā)商參與投標。更讓人意外的是，廣渠路15號地竟以流拍告終，成為自2002年北京土地實行公開招拍掛以來，四環(huán)以內(nèi)地塊首次出現(xiàn)的流拍。 新年伊始，上海市楊浦區(qū)新江灣城F地塊公開出讓，鐵獅門房地產(chǎn)基金以底價67.5億元、折合樓面價僅7502元/平方米成交，大大低于人們的預(yù)期。而僅僅兩個月前，楊浦區(qū)新江灣城的D3地塊被仁恒地產(chǎn)獲得時出讓總價為13.01億元，相當于樓面價2萬元/平方米。 同樣的情形在廣州、南京、天津也多次出現(xiàn)。南京市江寧區(qū)某地塊去年底時拍賣價3.86億元，樓面地價2618元/平方米，比此前同類型地塊4446元/平方米的樓面價低了近2000元/平方米，地價下跌近四成。與之形成鮮明對比的是，去年南京全市11個區(qū)共拍出113幅地塊，總金額達到近350億元，相當于往年的3倍，每月至少有一個“地王”誕生，最高地塊成交價達25.95億元。從“地王”頻出到流拍，地價的持續(xù)下跌蔓延全國，這不禁讓人想起一位地產(chǎn)界名人說過的話：“面粉貴過面包的現(xiàn)象不可能持久�！� 如此冰火兩重天的情景暴露出土地拍賣過程中的非理性因素，在采用掛牌拍賣方式出讓土地的操作中，一些地方政府片面追求土地市場價值的最大化，加之開發(fā)商助推，導(dǎo)致地價飆升，房價上漲。這種非理性表現(xiàn)在樓市火熱時，不斷催生“地王”，樓市遇冷時又馬上無人問津，土地的真實價值被嚴重忽略。 深圳大學(xué)金融學(xué)教授國世平認為，這次深振業(yè)A拍得的土地價格比較便宜，地價的下跌是個回歸理性的過程，土地調(diào)控力度的加大，銀行信貸的緊縮，樓市的持續(xù)冷清，導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，減少了囤積土地的沖動。另有專家從政策面解讀，國家通過對閑置土地的清查整頓、對延期開發(fā)土地的增值部分利潤征收稅費等措施，都給開發(fā)商釋放出一個明確的信號，盲目炒地將面臨極大風險。 宏觀調(diào)控令開發(fā)商謹慎出手 地價的下跌始于宏觀調(diào)控政策的實施，去年全年調(diào)控新政不斷，土地、信貸、稅收、金融等手段頻出。連續(xù)6次加息，10次上調(diào)存款準備金率，第二套住房以家庭為單位，企業(yè)征收土地增值稅，限制開發(fā)商囤地等一系列調(diào)控政策的出臺，讓開發(fā)商的資金壓力大增。加之樓價持續(xù)走低，成交萎縮，以深圳為例，關(guān)外許多樓盤價格直降30％以上，關(guān)內(nèi)價格也屢創(chuàng)新低，樓盤積壓嚴重，開發(fā)商回籠資金困難。 如此一來，現(xiàn)金為王成了開發(fā)商無奈的選擇，以地稱王的時代一去不復(fù)返。恒大地產(chǎn)在為香港上市所公布的招股說明書中顯示，恒大的土地儲備達到了驚人的4580萬平方米，然而其IPO卻遭遇擱淺。碧桂園在其2007年年報中稱，土地儲備建筑面積由2007年4月上市時的約1900萬平方米增加至年底的約3840萬平方米。富力地產(chǎn)也表示，截至去年年底總土地儲備增加至2620萬平方米。 然而在業(yè)內(nèi)，地產(chǎn)行業(yè)分析師卻不看中這些土地儲備。分析師認為，目前投資者判斷地產(chǎn)公司的投資價值由土地轉(zhuǎn)移到持有現(xiàn)金量。根據(jù)各公司公布的業(yè)績，截至去年底，恒大的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值物只有11.53億元；而碧桂園的現(xiàn)金只有約10.13億港元；富力稍好，現(xiàn)金近23億港元。 大開發(fā)商尚且如此，中小開發(fā)商日子更難過，深圳頻傳開發(fā)商私下借貸融資。深圳大學(xué)金融學(xué)國世平教授認為，目前樓市低迷，積壓嚴重，開發(fā)商回籠資金十分困難，誰都不會輕易拿重金購買土地。 除了資金緊張，土地新政也給了開發(fā)商當頭棒喝。2007年10月，國土資源部發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》明確，受讓人必須付清全部土地出讓金，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。土地新政無疑給拿大宗地的開發(fā)商造成很大的融資難度，加之房貸緊縮，土地頻遭“流拍”正是近期市場的正常反應(yīng)。 業(yè)內(nèi)專家分析認為，地價下跌以及流拍，是土地市場價值重估的過程，正在擠出以前積累的泡沫，地價的走低有利于房價的走低。開發(fā)商是在重估相對于未來的地價水平，在房價瘋漲時期被一些地方政府和開發(fā)商合力推高的地價水平，目前正在回歸理性。 對于土地頻頻流拍，開發(fā)商減慢開發(fā)速度，會不會造成商品房供不應(yīng)求，反而對房價形成支撐的問題，國世平教授坦陳，從開發(fā)速度和市場供應(yīng)來看，市場上是供大于求，不會對房價形成支撐，更不用擔心房價會上漲。

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