上海房地產(chǎn)稅計算方法2015
隨著每年住宅價格的調(diào)整，上海房產(chǎn)稅稅率以及征收標準也在調(diào)整。上海房產(chǎn)稅的稅率是多少，如何計算?上海房產(chǎn)稅征收的標準又是什么?今天我們一起來了解下上海房產(chǎn)稅稅率和征收標準。
一、上海房產(chǎn)稅如何征收之對象
上海房產(chǎn)稅征收對象分為兩類：
1、本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房);
2、非本市居民家庭在本市新購的住房。
從此征收對象中可以看出對本地居民有首套免征優(yōu)勢，也有限購規(guī)定。要多買可以，但是得繳納房產(chǎn)稅!
二、上海房產(chǎn)稅如何征收之標準
針對房產(chǎn)稅征收對象，上海市做出3類免征標準：
1、對本市居民家庭換購住房給予優(yōu)惠。
【優(yōu)惠方案】本市居民家庭原來已擁有一套唯一住房，因為改善居住條件而新購住房的，該居民家庭新購住房先按規(guī)定核定征免房產(chǎn)稅，當其在新購住房后的一年內(nèi)出售家庭原有唯一住房的，對新購住房已按規(guī)定繳納的房產(chǎn)稅，可予退還。
2、對本市居民家庭子女成年后因婚姻等購房需求給予優(yōu)惠。
【優(yōu)惠方案】對本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新購、且屬該子女家庭唯一的住房，暫免征收房產(chǎn)稅。
3、對在本市工作生活的非本市居民家庭購房給予優(yōu)惠。
【優(yōu)惠方案】對符合國家和本市有關(guān)規(guī)定引進的高層次人才、重點產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購且屬于家庭唯一的住房，暫免征收房產(chǎn)稅;對持有本市居住證滿三年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購且屬于家庭唯一的住房，暫免征收房產(chǎn)稅;持有本市居住證但不滿三年的購房人，其上述住房先按規(guī)定征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。
三、上海房產(chǎn)稅如何計算之依據(jù)
1、計稅依據(jù)：住房市場交易價格的70%。
2、稅率：實行0.4%～0.6%差別化稅率。適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%;
3、征稅面積：對本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積(指住房建筑面積)扣除。合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其他住房面積的總和。
案例：
以一個三口之家的上海居民家庭(夫妻雙方加上未成年子女)為例，如果這個居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米的住房，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，未超出人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套110平方米的住房可暫免征收房產(chǎn)稅。
如果這個居民家庭原來已擁有一套150平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米的住房，全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86.67平方米，已超過免稅標準，因此該居民家庭新購住房中超出上述標準的部分面積即80平方米須按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。而如果已有住房的人均面積已超過免稅標準，則新購住房的全部面積，均按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
此外，上述辦法還規(guī)定了幾種退還、免征房產(chǎn)稅的情況。比如，上海居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按規(guī)定計算征收的房產(chǎn)稅，可予退還;上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;符合國家和上海有關(guān)規(guī)定引進的高層次人才、重點產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有上海居住證并在上海工作生活的，其新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的`，暫免征收房產(chǎn)稅。
另外，持有上海居住證滿3年并在上海工作生活的購房人，其新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;持有上海居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅，待持有上海居住證滿3年并在上海工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。
因而，上海房產(chǎn)稅的計算公式為：應納稅額=應稅面積*新購房單價*70%*稅率三、上海房產(chǎn)稅稅率
上海房產(chǎn)稅稅率：2013年1月22日，上海公布2013年房產(chǎn)稅稅率標準，2013年需要征收個人住房房產(chǎn)稅的房屋中，每平方米27740元成了稅率分界線。高于此線，稅率是0.6%;若低于或等于該標準，則是0.4%。
在房產(chǎn)稅征收試點從2011年實施到現(xiàn)在滿3年之際，試點城市之一的上海公布了2014年度的房產(chǎn)稅稅率分界線，今年的標準相比2013年有了一定幅度的提高。
2014年度本市房產(chǎn)稅稅率分界線昨日出爐，為32384元/平方米，比去年高了4644元。
2013年，本市新建商品住宅平均售價16192元/平方米。由于本市房產(chǎn)稅稅率與本市上一年新建商品住宅售價掛鉤，因此本市房產(chǎn)稅適用稅率的房屋價格線也將有所變化。根據(jù)規(guī)定，本市房產(chǎn)稅適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均售價2倍(含)的，稅率暫減為0.4%。
也就是說，本市需要征收房產(chǎn)稅的房屋，如果房屋單價超過32384元/平方米，則按0.6%征收房產(chǎn)稅;若低于或等于32384元/平方米，則享受0.4%的稅率。而這一稅率分界線較去年的27740元/平方米，高出4644元。不過，目前稅務部門表示還未接到調(diào)整通知，還需等正式文件出臺。
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