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黃岡市房產(chǎn)消費社會環(huán)境分析
根據(jù)國家有關(guān)政策和要求，結(jié)合我市實際，市政府出臺《關(guān)于進一步規(guī)范和促進市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的意見》，以進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進市區(qū)房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。該《意見》共16條，在建立市場主體退出機制、加強房地產(chǎn)預售管理、市民購房優(yōu)惠政策等方面強化了具體措施。
建立市場主體退出機制 滿1年無項目的房地產(chǎn)企業(yè)將取消資質(zhì)
《意見》提出，要科學編制年度供地計劃，合理確定供地數(shù)量和時間，保持住宅用地供應的平穩(wěn)增長。加強土地監(jiān)管，堅持凈地出讓，提升城市土地開發(fā)利用效率。政府壟斷一級土地市場，嚴禁違規(guī)供地，制止和打擊一切違法用地行為。
嚴格規(guī)劃審批管理，實行國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的“三規(guī)”統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，相互銜接。加強開發(fā)項目規(guī)劃條件的前置論證，嚴格規(guī)劃調(diào)整程序，嚴格控制已供地項目容積率調(diào)整，嚴格控制30畝以下小地塊開發(fā)，嚴禁10畝以下零星土地開發(fā)。
嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，建立市場主體退出機制。清理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫定資質(zhì)期滿1年無項目的，依法取消資質(zhì)。對租借資質(zhì)證書的，公告證書作廢，限制重新申請。對違規(guī)用地開發(fā)、有重大質(zhì)量投訴、引起重大群體性上訪事件的企業(yè)，經(jīng)查證屬實的，禁止在市區(qū)范圍內(nèi)新開發(fā)房地產(chǎn)項目。住建、國土、規(guī)劃、房管、稅務、工商、銀行等部門共建房地產(chǎn)業(yè)信用體系制度，互通共享。
嚴禁行政事業(yè)單位、企業(yè)利用閑置存量土地，以集資合作建房和定向開發(fā)名義變相搞實物分配或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，各級各部門一律停批報建手續(xù)。嚴禁行政事業(yè)單位、企業(yè)利用新征建設用地進行集資合作或定向聯(lián)合開發(fā)建房。
強化項目竣工驗收工作。住建、國土、規(guī)劃、房管、消防、園林等部門要按照相關(guān)標準和辦事時限進行單項驗收。未辦理竣工驗收備案的，房管部門不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，國土部門不得辦理土地分戶手續(xù)。
加強商品房預售管理 不得以任何名義收取或變相收取訂金
意見》指出，要加強商品房預售管理。對總建筑面積在3萬平方米以上的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在完成工程建設總投資的25%以上或工程形象進度達到1/3以上時，可以辦理商品房預售許可。對總建筑面積在3萬平方米以下的零星房地產(chǎn)開發(fā)項目，必須一次性上市預售。未取得預售許可的商品房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何名義收取或變相收取訂(定)金、誠意金、會費、排號費、預訂款等性質(zhì)的費用。商品房銷售代理機構(gòu)未經(jīng)備案的，不得在我市從事房地產(chǎn)銷售和經(jīng)紀業(yè)務，房管部門不予辦理商品房網(wǎng)上簽約資格。簽訂商品房買賣合同時，必須使用新版的《商品房買賣合同示范文本》，不符合銷售條件的商品房不得銷售;要規(guī)范物業(yè)服務和收費，加強物業(yè)承接驗收工作。
嚴格物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)核定工作，嚴把市場準入關(guān)，對長期未開展物業(yè)服務或引起重大物業(yè)投訴糾紛的公司，依法取消資質(zhì)。按照規(guī)劃設計和前期物業(yè)服務合同做好小區(qū)公用部位、共用設施設備的承接驗收工作，規(guī)范普通住宅前期物業(yè)服務和收費。市區(qū)各街道辦要指導轄區(qū)內(nèi)的小區(qū)成立業(yè)主委員會，建立健全社區(qū)居委會參與的物業(yè)投訴調(diào)處機制，及時化解物業(yè)糾紛。簡化維修資金的使用程序，規(guī)范維修資金使用范圍，提高使用效率。
加大違法違規(guī)行為查處力度 形成房地產(chǎn)領域市場監(jiān)管示范效應
《意見》加大了對房地產(chǎn)領域違法違規(guī)行為的查處力度。要建立商品房市場巡查制度，各職能部門要依法履責，嚴格關(guān)口審批責任，加強市場監(jiān)管，不得放任違法行為流向下一個關(guān)口，對失職瀆職的，依法追責。
國土部門要加強項目跟蹤管理，對于未按照土地出讓合同約定的條件和期限開發(fā)利用土地的或未按約定支付土地出讓金的，有權(quán)依法解除合同直至無償收回土地使用權(quán)。
規(guī)劃部門要加強批后管理，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)劃或無規(guī)劃建設的建筑，及時通報城管執(zhí)法部門依法從嚴查處。
住建部門對參與違法建設的設計、施工等單位依法給予通報批評、亮黃牌警告，直至取消資質(zhì)。加強建筑質(zhì)量安全監(jiān)督和竣工驗收備案監(jiān)管，實行安全質(zhì)量主體負責制和質(zhì)量終身負責制。
物價部門對不按申報價格明碼標價的，工商部門對合同欺詐或虛假廣告宣傳的，房管部門對違規(guī)銷售等不法行為依法從嚴查處。加大典型案件公開查處力度，形成市場監(jiān)管的示范效應。
新政策實施后市民在購房時能享受哪些優(yōu)惠政策?
《意見》規(guī)定，非市區(qū)常住戶口人員(含中、高等院校畢業(yè)生)，在市區(qū)范圍內(nèi)購買房屋的，憑《房屋所有權(quán)證》或市房管局備案的《商品房買賣合同》(附購房發(fā)票)，可向公安部門申請辦理遷移落戶手續(xù)，所在社區(qū)(單位、村)無條件提供相關(guān)證明。購房人落戶后，在創(chuàng)業(yè)扶持、教育保障、醫(yī)療衛(wèi)生保障、社會保障等方面依法享有和本地市民同等的權(quán)益。
暢通周邊出城通道，非市區(qū)常住戶口人員在市區(qū)范圍內(nèi)購買住房的，可憑市房管局相關(guān)購房證明到交通、大橋管理部門按每戶一輛7座以下的家用轎車1000元/年標準辦理5年過境年卡，前2年費用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，后3年費用由購房者承擔。
放寬公積金貸款條件。連續(xù)繳納公積金滿6個月的，可以辦理公積金貸款。購買首套普通商品房且面積不超過90平方米的，首付比例為20%，最高貸款年限由20年調(diào)整為25年，擴大住房公積金按揭貸款合作樓盤范圍，對符合貸款條件的對象簡化貸款審批手續(xù)，縮短貸款發(fā)放的時限。
對購買首套普通商品住房者，由同級財政按購房款1%的比例給予補貼。
鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市校合作引進的人才給予購房優(yōu)惠;支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設人才公寓，引導引進人才團購。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予引進人才購房優(yōu)惠超過每平方米應繳城市基礎設施配套費標準的，政府按引進人才購房面積對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予配套費先征后返的獎勵，用于開發(fā)企業(yè)基礎設施配套建設。
盤活存量房交易市場。已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售后再次進入房地產(chǎn)市場交易的，按土地評估價格的10%或房產(chǎn)交易價格的1%補繳土地出讓金后，允許自由交易。加強中介市場的培育和管理，扶持一批規(guī)范守法的中介企業(yè)，推行存量房網(wǎng)上交易管理，開拓存量房擔保市場，培植置業(yè)擔保公司，增加存量房交易貸款品種。
支持合理的融資需求 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收獲直接利好
《意見》要求商業(yè)銀行要強化房地產(chǎn)開發(fā)貸款“名單制”管理，按照區(qū)別對待、有保有壓的原則，在認真落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策和有效防控風險的前提下，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設的信貸支持力度。積極支持有實力有信譽的企業(yè)通過增資擴股、收購兼并和資產(chǎn)重組提高產(chǎn)業(yè)抗風險能力。優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品房的貸款需求，住房按揭貸款利率按人民銀行規(guī)定標準執(zhí)行。提高貸款發(fā)放時效，不得搭車售賣各種金融產(chǎn)品。
優(yōu)化服務環(huán)境，提高服務質(zhì)效。市財政、物價部門要統(tǒng)一公布房地產(chǎn)開發(fā)、建設和消費環(huán)節(jié)的行政事業(yè)性收費目錄和標準。實行一費制，經(jīng)營服務性收費與行政收費脫鉤，嚴禁搭車收費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理業(yè)務時，各相關(guān)部門要開辟“綠色通道”，實行聯(lián)審聯(lián)批，簡化辦事程序，優(yōu)化審批流程，進一步縮短辦事時限，提高服務效能。充分發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，加強信息溝通，開展推介促銷活動，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
堅持正確輿論導向，完善房地產(chǎn)市場的監(jiān)測預警制度。加大對城市建設和房地產(chǎn)發(fā)展宣傳力度，組織開展優(yōu)質(zhì)宜居樓盤評選，全面報道房地產(chǎn)市場運行情況。發(fā)改委、國土局、銀監(jiān)局、物價局、統(tǒng)計局、房管局、地稅局等部門要協(xié)同配合，按月開展房地產(chǎn)市場信息的統(tǒng)計分析和交換，完善信息披露制度，穩(wěn)定市場預期，引導群眾理性消費。
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