2015國(guó)管公積金新政棄窮

　　國(guó)管公積金新政棄窮 剛需將只能商貸
　　新年國(guó)管公積金中心發(fā)布通知：首次使用公積金貸款結(jié)清滿5年后，方可再次申請(qǐng)公積金貸款;購(gòu)買第三套房的，國(guó)管公積金中心不予受理。個(gè)人貸款具體額度在北京住房公積金管理委員會(huì)確定的最高貸款額度內(nèi)，以住房公積金個(gè)人賬戶余額為基礎(chǔ)，結(jié)合貸款成數(shù)、還款能力、繳存時(shí)間、配偶繳存情況，以及存貸比調(diào)節(jié)系數(shù)等因素綜合確定，個(gè)人賬戶余額不足2萬(wàn)元的按2萬(wàn)元計(jì)算。購(gòu)買政策性住房的，仍執(zhí)行原規(guī)定。
　　很多媒體采訪的專家解讀這一政策是打擊了投資購(gòu)房保護(hù)了剛需，紛紛為這一政策叫好。實(shí)際情況是這樣嗎?
　　國(guó)管公積金新政策的內(nèi)容其實(shí)主要有兩條，其中：首次貸款結(jié)清后5年才可以再次使用，這一條的影響并不大，卻作為了很多媒體報(bào)道的頭條主要內(nèi)容。反而其中最關(guān)鍵的一條，很多媒體忽略未見(jiàn)：個(gè)人貸款具體額度在北京住房公積金管理委員會(huì)確定的最高貸款額度內(nèi)，以住房公積金個(gè)人賬戶余額為基礎(chǔ)。
　　之前公積金的貸款額度是：家庭月收入扣除至少400元的生活費(fèi)后所剩余額，再除以申請(qǐng)貸款年限的每萬(wàn)元貸款月均還款額的所得即為最高可貸款額度。一般簡(jiǎn)單的算法是夫妻雙方如果貸款30年的話，繳存額月大于540元的就可以貸款到80萬(wàn)，個(gè)別貸款人資質(zhì)高的可能貸款額會(huì)上漲。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，北京大部分工作幾年的年輕人家庭都可以享受到這一政策。
　　但新政以后，年輕人享受到這一優(yōu)惠的可能性大大降低，首先是個(gè)人貸款一般最高的額度依然是之前的80萬(wàn)，但評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)變成了主要以個(gè)人賬戶的余額為基礎(chǔ)，以天津公積金政策為例，購(gòu)買首套商品房或私產(chǎn)房，貸款額度是賬戶余額的15倍。
　　舉例來(lái)說(shuō)：之前一個(gè)已經(jīng)繳納2年，家庭每月繳存余額1200公積金的家庭來(lái)說(shuō)，之前完全可以貸款80萬(wàn)，但如果按照新政，這一家庭，可能只能貸款賬戶余額2.88萬(wàn)的15倍，也就是43.2萬(wàn)。對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，在現(xiàn)在的北京，貸款只能貸款40多萬(wàn)的話，對(duì)首付要求非常高。國(guó)管公積金也就可以說(shuō)對(duì)繳存余額少的年輕人基本是關(guān)上了大門。
　　對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，同樣貸款80萬(wàn)，使用公積金和使用商業(yè)貸款的月供差距接近1000元每月。

首套、二套房客戶還款
	首套否	貸款額		利率	月供	總利息
			85折	5.57%	5535	528346
			基準(zhǔn)	6.55%	5988	637158
	二套		1.1倍	7.21%	6304	712872
公積金	首套		基準(zhǔn)	4.50%	5061	414687
	二套		1.1倍	4.95%	5258	461818
	說(shuō)明：央行加息前后對(duì)比，商業(yè)貸款80萬(wàn)、貸款20年計(jì)算，（公積金最高80萬(wàn)）

　　從2012年開(kāi)始多地公積金貸款激增，包括貸款與提取在內(nèi)的公積金使用增速明顯高于繳納歸集增速。由于公積金封閉運(yùn)行自行放款的性質(zhì)，很多城市不得不緊縮公積金貸款或延長(zhǎng)辦理周期，以此來(lái)延緩部分需求入市。為解燃眉之急，借用商業(yè)銀行資金支持自住需求，以期維持剛需的入市進(jìn)程。國(guó)管公積金的這一政策，主要原因更多是減少貸款數(shù)量。反而是繳存額較多的高收入者，在這一政策的改變中受到的影響不大。
　　新政之后國(guó)管公積金貸款難度增加，相比之前大部分國(guó)管公積金繳存者都可以申請(qǐng)到80萬(wàn)的貸款額度，按照住房公積金個(gè)人賬戶余額為基礎(chǔ)，使得繳存年限短，繳存比較少的人貸款額度明顯受限。
　　另外職工首次住房公積金個(gè)人貸款結(jié)清滿5年后才可以再次申請(qǐng)，基本上改善型二套貸款利用國(guó)管公積金的難度將明顯提高。
　　整體能夠利用國(guó)管公積金貸款難度明顯增加，預(yù)計(jì)繳存國(guó)管公積金的購(gòu)房者將大部分必須選擇商業(yè)貸款。
　　公積金政策的本意就是職工互助基金，在政策的制定中應(yīng)該對(duì)低收入人群有所傾斜，可惜我們看到的恰好是公積金新政策棄窮。

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