關(guān)于住房公積金的發(fā)展趨勢(shì)的淺析
房地產(chǎn)行業(yè)：住房公積金的昨天今天和明天
住房公積金旨在給予中低收入者購(gòu)房支持,近些年規(guī)模逐漸擴(kuò)大
為配合我國(guó)住房福利制度改革,我國(guó)借鑒新加坡中央公積金經(jīng)驗(yàn)建立住房公積金制度,自1991年開始在上海試點(diǎn)逐漸推廣至全國(guó),同時(shí)住房實(shí)物分配到貨幣化分配順利過(guò)渡。20多年中住房公積金制度不斷修訂與完善,規(guī)模和覆蓋人群不斷擴(kuò)大,近幾年公積金繳存余額增速大約在20%左右。目前,公積金的使用方向只有四種,一是個(gè)人住房貸款,二是購(gòu)買國(guó)債,三是滿足職工提取使用,四是用于建設(shè)保障房。
公積金仍存在一些問題亟待解決
公積金額度有限,審批較慢,最高貸款額度上限過(guò)低,無(wú)法成為很多低收入家庭貸款的首選。
地區(qū)間公積金發(fā)展不平衡,一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求多,對(duì)公積金貸款的需求亦較高,三四線城市則有大量公積金沉淀于銀行存款,資金利用率低,增值收益低。2012年末結(jié)余公積金近萬(wàn)億。
公積金在制度設(shè)計(jì)時(shí)存在一定缺陷,只給予繳存者極低的利息,無(wú)法保值升值,公積金增值收益間接補(bǔ)貼地方財(cái)政,而同時(shí)銀行獲得大量公積金的低息存款,近幾年獲益頗多。
未來(lái)將加大公積金在住房金融體系中的作用,將其發(fā)展成為專業(yè)的住房銀行
住房公積金的機(jī)構(gòu)設(shè)置注定其管理分散,易受地方政府和地方房地產(chǎn)周期影響,未來(lái),出于對(duì)治理結(jié)構(gòu)和資金保值增值的考慮,對(duì)于在住房金融中占據(jù)重要地位的公積金中心,應(yīng)改造升級(jí)為專業(yè)的住房銀行,當(dāng)前,應(yīng)在資產(chǎn)盤活和資金運(yùn)用上找到出路。 擴(kuò)大歸集范圍,即擴(kuò)大保障范圍,在城鎮(zhèn)化推進(jìn)中,農(nóng)民工逐漸納入歸集范圍成為趨勢(shì)。
作為住建部有管理權(quán)的資金池,公積金將發(fā)展成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金基石,可通過(guò)率先降低或提高首付比例為商業(yè)銀行起到示范作用,可通過(guò)盤活個(gè)貸資產(chǎn),逐漸擴(kuò)大貸款規(guī)模,擴(kuò)大受益人群。
為盤活個(gè)貸資產(chǎn),發(fā)行住房抵押貸款債券是非常有效的方法,債券與貸款利率之間的差額可以通過(guò)公積金增值收益貼息,但貼息額并不高,屬于公積金收益可承受范圍內(nèi)。
公積金可發(fā)行REITs募集資金,解決公租房融資難的問題。由于公租房收益率低,回款期長(zhǎng),發(fā)行REITs或許仍需公積金貼息,但相較于一次性的大量籌集建設(shè)資金,貼息金額小且分散,可減輕財(cái)政壓力。此外可鼓勵(lì)公積金結(jié)余較多的地區(qū)購(gòu)買REITs,提高資金利用率。 除此之外,加強(qiáng)公積金的異地合作也成為未來(lái)一段時(shí)間的工作重點(diǎn)。
住房公積金旨在給予中低收入者購(gòu)房支持,近些年規(guī)模逐漸擴(kuò)大 為配合我國(guó)住房福利制度改革,我國(guó)借鑒新加坡中央公積金經(jīng)驗(yàn)建立住房公積金制度,自1991年開始在上海試點(diǎn)逐漸推廣至全國(guó),同時(shí)住房實(shí)物分配到貨幣化分配順利過(guò)渡。20多年中住房公積金制度不斷修訂與完善,規(guī)模和覆蓋人群不斷擴(kuò)大,近幾年公積金繳存余額增速大約在20%左右。目前,公積金的使用方向只有四種,一是個(gè)人住房貸款,二是購(gòu)買國(guó)債,三是滿足職工提取使用,四是用于建設(shè)保障房。
公積金仍存在一些問題亟待解決 1)公積金額度有限,審批較慢,最高貸款額度上限過(guò)低,無(wú)法成為很多低收入家庭貸款的首選。2)地區(qū)間公積金發(fā)展不平衡,一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求多,對(duì)公積金貸款的`需求亦較高,三四線城市則有大量公積金沉淀于銀行存款,資金利用率低,增值收益低。2012年末結(jié)余公積金近萬(wàn)億。3)公積金在制度設(shè)計(jì)時(shí)存在一定缺陷,只給予繳存者極低的利息,無(wú)法保值升值,公積金增值收益間接補(bǔ)貼地方財(cái)政,而同時(shí)銀行獲得大量公積金的低息存款,近幾年獲益頗多。
未來(lái)將加大公積金在住房金融體系中的作用,將其發(fā)展成為專業(yè)的住房銀行 住房公積金的機(jī)構(gòu)設(shè)置注定其管理分散,易受地方政府和地方房地產(chǎn)周期影響,未來(lái),出于對(duì)治理結(jié)構(gòu)和資金保值增值的考慮,對(duì)于在住房金融中占據(jù)重要地位的公積金中心,應(yīng)改造升級(jí)為專業(yè)的住房銀行,當(dāng)前,應(yīng)在資產(chǎn)盤活和資金運(yùn)用上找到出路。
擴(kuò)大歸集范圍,即擴(kuò)大保障范圍,在城鎮(zhèn)化推進(jìn)中,農(nóng)民工逐漸納入歸集范圍成為趨勢(shì)。
作為住建部有管理權(quán)的資金池,公積金將發(fā)展成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金基石,可通過(guò)率先降低或提高首付比例為商業(yè)銀行起到示范作用,可通過(guò)盤活個(gè)貸資產(chǎn),逐漸擴(kuò)大貸款規(guī)模,擴(kuò)大受益人群。
為盤活個(gè)貸資產(chǎn),發(fā)行住房抵押貸款債券是非常有效的方法,債券與貸款利率之間的差額可以通過(guò)公積金增值收益貼息,但貼息額并不高,屬于公積金收益可承受范圍內(nèi)。
公積金可發(fā)行REITs募集資金,解決公租房融資難的問題。由于公租房收益率低,回款期長(zhǎng),發(fā)行REITs或許仍需公積金貼息,但相較于一次性的大量籌集建設(shè)資金,貼息金額小且分散,可減輕財(cái)政壓力。此外可鼓勵(lì)公積金結(jié)余較多的地區(qū)購(gòu)買REITs,提高資金利用率。
除此之外,加強(qiáng)公積金的異地合作也成為未來(lái)一段時(shí)間的工作重點(diǎn)。
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