上海公積金貸款政策

　　據(jù)悉，上海公積金貸款政策有變化，具體情況如何？下面去了解詳細(xì)情況吧！

　　

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)上海市住房公積金繳存、提取、貸款使用等方面的管理。上海市公積金中心正在制定《上海市住房公積金繳存管理辦法》、《上海市住房公積金提取管理辦法》、《上海市住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法》等管理制度。從2017年2月6日起至3月6日止，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

　　一、繳存辦法

　　1、繳存額度：住房公積金月繳存額由職工住房公積金月繳存額和單位為職工繳存的住房公積金月繳存額兩部分組成。職工住房公積金月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比例。

　　2、住房公積金月繳存額上限：原則上按上一年度本市職工月平均工資的3倍，分別乘以當(dāng)年單位和職工住房公積金繳存比例之和確定。住房公積金月繳存額下限，原則上按上一年度本市職工最低工資，分別乘以當(dāng)年單位和職工住房公積金繳存比例之和確定。

　　二、提取辦法

　　1、提取條件：

　　(1)購(gòu)買擁有所有權(quán)自住住房的;

　　(2)建造、翻建、大修本市擁有所有權(quán)自住住房的;

　　(3) 償還擁有所有權(quán)自住住房貸款本息的;

　　(4)無(wú)房且依法承租本市住房用于自住的;

　　(5)支付本市擁有所有權(quán)自住住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的;

　　(6)家庭生活困難用于支付房租、售后公房物業(yè)維修費(fèi)等住房消費(fèi)費(fèi)用的;

　　(7)離休、退休的;

　　(8)大部分或者完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的;

　　(9)出境定居的;

　　(10)死亡或者被宣告死亡的(由職工的合法繼承人或者受遺贈(zèng)人提出申請(qǐng));

　　(11)國(guó)家和本市規(guī)定的其他情形。

　　2、提取頻次及額度

　　(1)購(gòu)買擁有所有權(quán)自住住房的，該所購(gòu)住房在一個(gè)自然年度內(nèi)因交易可以提取一次，每戶家庭提取總額不超過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證(含原房地產(chǎn)權(quán)證)發(fā)證當(dāng)月職工住房公積金賬戶內(nèi)余額，且不超過(guò)購(gòu)房款金額;

　　(2)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)保障住房支付首付款的，每戶家庭提取總額不超過(guò)首付款當(dāng)月的職工住房公積金賬戶內(nèi)余額，且不超過(guò)首付款憑證或者貸前提取憑證金額;

　　(3)建造、翻建、大修本市擁有所有權(quán)自住住房的，應(yīng)當(dāng)在審批文件批準(zhǔn)之日起12個(gè)月以內(nèi)申請(qǐng)，可提取一次，每戶家庭提取總額不超過(guò)建造、翻建、大修付款憑證金額;

　　(4)償還擁有所有權(quán)自住住房貸款本息的，可根據(jù)還款憑證多次提取，最小提取頻次為每月提取一次，每戶家庭月提取金額不超過(guò)當(dāng)月實(shí)際償還住房貸款本息支出;

　　(5)提前結(jié)清擁有所有權(quán)自住住房貸款的，可提取一次，每戶家庭提取總額不超過(guò)提前結(jié)清憑證開(kāi)具當(dāng)月的職工住房公積金賬戶內(nèi)余額，且不超過(guò)提前結(jié)清憑證金額;

　　(6)承租本市公共租賃住房的，可每季度提取一次，每戶家庭月提取金額不超過(guò)當(dāng)月實(shí)際租賃費(fèi)用支出。承租本市其他住房的，可每季度提取一次，每戶家庭月提取金額不超過(guò)當(dāng)月實(shí)際租賃費(fèi)用支出，且不高于本市規(guī)定的當(dāng)年度月提取限額;

　　(7)支付本市擁有所有權(quán)自住住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，可每季度提取一次，每戶家庭月提取金額不超過(guò)當(dāng)月實(shí)際物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出;

　　(8)家庭生活困難需支付住房消費(fèi)費(fèi)用的，可提取一次，每戶家庭提取總額不超過(guò)住房消費(fèi)付款憑證金額。

　　三、貸款辦法

　　1、貸款額度

　　每戶家庭公積金貸款額度應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合下列限額標(biāo)準(zhǔn)：

　　(1)不高于按照借款人和共同借款人住房公積金賬戶存儲(chǔ)余額之和的倍數(shù)與補(bǔ)充住房公積金賬戶存儲(chǔ)余額之和的倍數(shù)確定的貸款限額之和;

　　(2)不高于扣除規(guī)定比例首付款資金后剩余的房屋總價(jià)款;

　　(3)不高于按照借款人和共同借款人共同還款能力確定的貸款限額;

　　(4)不得高于本市家庭或者個(gè)人最高貸款限額，其中，最高貸款限額與累計(jì)繳存時(shí)間及信用狀況相關(guān);

　　(5)影響貸款額度的其他因素。

　　2、貸款期限

　　市公積金中心應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，合理確定貸款期限，但最長(zhǎng)不超過(guò)30年，且

　　不長(zhǎng)于借款人法定退休后5年。個(gè)人繳存者以及外省市繳存住房公積金的職工在本市申請(qǐng)公積金貸款的，最長(zhǎng)期限均不得超過(guò)借款人法定退休年齡。

　　3、貸款利率

　　公積金貸款利率按照中國(guó)人民銀行公布的利率和差別化住房公積金貸款政策執(zhí)行。

　　貸款期限在1年(含)以內(nèi)的，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計(jì)息，合同利率不調(diào)整;貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于利率調(diào)整的次年1月1日起，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。

　　除上述內(nèi)容之外，此次征求意見(jiàn)的三個(gè)《辦法》中還有其他規(guī)定，如購(gòu)房者需要了解可咨詢上海市公積金中心。

　　拓展閱讀：

　　疑問(wèn)一 | 調(diào)整目的為哪般?

　　答：

　　說(shuō)到房貸政策，不得不提樓市。據(jù)筆者個(gè)人觀察結(jié)合各類房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告得知，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)自2015年初起就如同脫離地心引力般進(jìn)入了一飛沖天、量?jī)r(jià)齊升模式。2016年前三季度這種趨勢(shì)更是如脫韁野馬無(wú)法控制。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年1月至11月百城住宅價(jià)格累計(jì)上漲17.83%。上海房?jī)r(jià)漲幅無(wú)疑更大�？v觀本輪樓市價(jià)格飛漲，縱使存在外來(lái)人口增加和本市居民改善住房的因素，但真正起到掀起驚濤駭浪作用的還是懷著保值增值，抵抗通脹、投機(jī)市場(chǎng)，賺取差價(jià)、相互效仿、漣漪效應(yīng)心態(tài)的投資拉動(dòng)型購(gòu)房行為。使用購(gòu)房貸款的杠桿手段，提高購(gòu)買力，從而達(dá)到投資收益最大化目的，是廣大投資型住房消費(fèi)者的共同邏輯。反觀對(duì)標(biāo)住房公積金制度的“支持職工基本住房消費(fèi)”的制度理想，筆者只能用“理想是豐滿的，現(xiàn)實(shí)是骨感的”來(lái)形容。

　　因此，此次政策調(diào)整的指向非常明確，就是打壓投資性質(zhì)的購(gòu)房需求，讓樓市回歸理性，讓購(gòu)房者回歸清醒，讓住房公積金貸款回歸本初。

　　疑問(wèn)二 | 調(diào)整依據(jù)在哪里?

　　答：

　　關(guān)于加強(qiáng)住房公積金差別化信貸政策審核

　　之前公積金貸款主要審核申請(qǐng)貸款家庭名下?lián)碛械淖》壳闆r，即使繳存職工使用過(guò)公積金貸款，在還清后仍可再次申請(qǐng)。本次調(diào)整為同時(shí)審核家庭在本市名下住房情況和公積金貸款記錄(俗稱“認(rèn)房又認(rèn)貸”)。

　　本次調(diào)整后，對(duì)于購(gòu)買首套住房且從未使用過(guò)公積金貸款的繳存職工家庭，公積金差別化信貸政策不作任何調(diào)整;對(duì)已使用過(guò)1次公積金貸款的繳存職工家庭，即使名下無(wú)房，也只能按照第二套改善型住房貸款政策;對(duì)已經(jīng)使用過(guò)兩次公積金貸款的繳存職工家庭，不再向其發(fā)放第三次公積金貸款。

　　這是對(duì)公積金貸款差別化和公平性的.統(tǒng)籌考慮，同時(shí)也體現(xiàn)了公積金制度主要支持的職工基本住房消費(fèi)需求的原則。

　　關(guān)于調(diào)整第二套改善型住房貸款政策

　　2010年，上海實(shí)施了住建部等四部委要求“第二套改善型住房的公積金首付款比例不得低于50%、貸款利率不得低于同期首套住房公積金貸款利率的1.1倍”的政策。2014年11月，為支持住房消費(fèi)，上海將購(gòu)買第二套改善型普通住房的公積金貸款政策調(diào)整為參照首套住房政策執(zhí)行。

　　此次政策調(diào)整回歸2010住建部等四部委的規(guī)定，是適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)總體調(diào)控目標(biāo)的必要手段，強(qiáng)調(diào)了降低風(fēng)險(xiǎn)杠桿，意在減少非剛性需求購(gòu)房行為。

　　關(guān)于調(diào)整借款人計(jì)算還款能力的月收入基數(shù)比例

　　根據(jù)《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》(建金[2015]150號(hào))中“在保證借款人基本生活費(fèi)用的前提下，月還款額與月收入比上限控制在50%-60%”的精神進(jìn)行調(diào)整的。之前上海計(jì)算公積金借款人還款能力為月還款本金不超過(guò)工資收入的50%，加上貸款利息，每月還款額占工資收入的70%左右，顯然突破了50%-60%的上限控制標(biāo)準(zhǔn)。

　　本次從50%調(diào)整為40%后，能夠真實(shí)反映借款人的償債能力，月還本付息額控制在政策規(guī)定的范圍內(nèi)，是降低公積金貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的舉措。

　　關(guān)于公積金貸款額度和個(gè)人賬戶余額倍數(shù)關(guān)系的調(diào)整

　　將公積金貸款額度上限與職工賬戶余額掛鉤，是權(quán)利與貢獻(xiàn)對(duì)等的提現(xiàn)。據(jù)筆者不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)各地這個(gè)倍數(shù)一般不超過(guò)25倍，平均水平在10-20倍之間，

　　本次將基本貸款額度從40倍降低到30倍，補(bǔ)充貸款額度從20倍降低到10倍，是充分考慮近年來(lái)持續(xù)高企的公積金使用率以及風(fēng)險(xiǎn)可控、政策連續(xù)性等多種因素的結(jié)果。

　　疑問(wèn)三 | 調(diào)整趨勢(shì)哪里去?

　　答：

　　首先申明筆者無(wú)法未卜先知，更不敢妄加猜測(cè)。不過(guò)回顧過(guò)去，“意料之外，情理之中”的劇情屢屢上演，想要把握政策大致脈絡(luò)和走向，還得“不忘初心”。

　　本次調(diào)整文件首句“為了進(jìn)一步促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展，嚴(yán)控貸款風(fēng)險(xiǎn)，保障資金安全，加強(qiáng)差別化信貸管理……”

　　可想而知，今后上海地區(qū)的公積金政策仍將緊密跟隨國(guó)家的總體房地產(chǎn)調(diào)控需要和公積金制度政策走向，兼顧上海本地實(shí)際情況，堅(jiān)持公積金制度公平公正、差別對(duì)待、風(fēng)險(xiǎn)可控的原則，向著持續(xù)穩(wěn)定改進(jìn)的方向發(fā)展。

　　個(gè)人以為，所謂體現(xiàn)公平公正，體現(xiàn)在讓所有繳存職工按貢獻(xiàn)程度享受對(duì)等的待遇;所謂的差別對(duì)待，即根據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)判定職工的購(gòu)房需求做區(qū)分，讓住房公積金制度更多地支持真正那些有實(shí)際、基本住房需求的職工的購(gòu)房行為;風(fēng)險(xiǎn)可控是公積金制度長(zhǎng)久可持續(xù)健康發(fā)展的基石，持續(xù)高企的“繳存—貸款比”是近年來(lái)一、二線城市公積金管理的重大挑戰(zhàn)之一，從貸款制度風(fēng)險(xiǎn)控制角度考慮，進(jìn)一步加強(qiáng)貸款審核力度(主要針對(duì)家庭信用狀況、綜合還款能力的審查)或加快資金回籠速度等都是比較常用的手段。

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