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沈陽公積金政策
2017年，沈陽市公積金網(wǎng)上服務(wù)大廳將開通個人業(yè)務(wù)，銷戶提取、租房提取、提取還公貸和商貸等業(yè)務(wù)，將實現(xiàn)網(wǎng)上辦理。
12月20日，沈陽市政府新聞辦組織召開新聞發(fā)布會，沈陽市住房公積金管理中心有關(guān)人士介紹，住房公積金網(wǎng)上服務(wù)大廳業(yè)務(wù)系統(tǒng)(簡稱“網(wǎng)廳”)面向繳存單位及繳存職工，推出網(wǎng)上住房公積金自助服務(wù)系統(tǒng)。
沈陽住房公積金商品房貸款政策指南
公積金貸款政策收緊，購房者的貸款額度將會有不同程度的降低，首付也會隨著貸款額度的降低而相應(yīng)增加，買房壓力會相應(yīng)增加。而這部分人群大多為剛性需求的購房者，所以對這類人群影響較大。
那么，申請沈陽住房公積金商品房貸款的條件、流程、額度、還款方式該如何定義?
★ 貸款申請條件
1、借款人及共同申請人具有合法有效身份證件;
2、借款人及共同申請人具有完全民事行為能力;
3、申請人或共同申請人具有償還貸款本息的能力;
4、借款人及共同申請人為購買自住住房的產(chǎn)權(quán)人且具有相關(guān)的證明文件，并按規(guī)定比例支付購房首付款;
5、借款人或共同申請人按規(guī)定正常連續(xù)足額繳存住房公積金;
6、借款人及共同申請人6個月內(nèi)無現(xiàn)金提取公積金(不含委托還貸)記錄;
7、借款人及共同申請人同意提供中心認(rèn)可的貸款保證方式;
8、借款人及共同申請人沒有尚未還清的債務(wù)，且個人信用情況符合規(guī)定;
9、借款人所購買樓盤的開發(fā)企業(yè)已與中心簽訂保證協(xié)議;
10、借款人及共同申請人符合國家和住房公積金管理委員會規(guī)定的其他條件。
★ 應(yīng)提供貸款要件
以下要件為中心、房產(chǎn)抵押所需要件：
1、申請人及共同申請人身份證原件及復(fù)印件2份(A4紙雙面復(fù)印，下同)及沈陽市社會保障卡序列號或沈陽市社會保險卡保險編號。
2、戶口簿原件及復(fù)印件1份。首頁、借款人頁及共同申請人頁(含配偶)。
3、婚姻證明原件及復(fù)印件1份(已婚提供)。
4、住房公積金聯(lián)名卡。
5、商品房買賣合同原件1份。(無房屋預(yù)告登記證明的，需提供商品房買賣合同原件2份)。
6、新建樓房門牌編號審批表復(fù)印件1份。
7、房屋預(yù)告登記證明原件及復(fù)印件1份。(無房屋預(yù)告登記證明的，需提供預(yù)購商品房預(yù)告與商品房抵押權(quán)預(yù)告登記申請書原件1份，開發(fā)公司提供的委托書原件1份)。
8、遼寧增值稅普通發(fā)票或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具的收據(jù)(附首付款進(jìn)賬證明材料)原件及復(fù)印件1份。
★ 準(zhǔn)貸時限及房源規(guī)定
借款人在房屋預(yù)告登記證明下發(fā)24個月內(nèi)準(zhǔn)予申請(無房屋預(yù)告登記證明的在商品房買賣合同備案后24個月內(nèi)準(zhǔn)予申請)。購買的房屋僅限于本市行政區(qū)劃內(nèi)，可具有國有土地房屋所有權(quán)證的住房(平房除外)。
★ 貸款額度、比例、期限及利率
申請人一方繳存住房公積金，貸款的最高限額為50萬元;申請人及共同申請人雙方繳存住房公積金，貸款的最高限額為70萬元;家庭成員三人以上共同申請貸款的最高限額為90萬元。
郊縣貸款最高限額按規(guī)定執(zhí)行：遼中、新民管理部申請人一方繳存住房公積金，貸款的最高限額為40萬元;申請人及共同申請人雙方繳存住房公積金，貸款的最高限額為55萬元;家庭成員三人以上共同申請貸款的最高限額為60萬元。
康平、法庫管理部申請人一方繳存住房公積金，貸款的最高限額為35萬元;申請人及共同申請人雙方繳存住房公積金，貸款的最高限額為45萬元;家庭成員三人以上共同申請貸款的最高限額為50萬元。
具體額度計算公式為
申請人及共同申請人月繳公積金的工資基數(shù)×還貸系數(shù)×12個月×貸款年限。
首次購買普通商品房，貸款總額最高不得超過商品房成交價的80%，且不得超過貸款最高額度。貸款的最低期限為1年，最高期限為30年。
還貸年齡延長至法定退休年齡后5年，即男65周歲，女60周歲。
貸款利率：貸款利率執(zhí)行中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定，并隨中國人民銀行利率調(diào)整而調(diào)整。
★ 貸款的辦理程序
1、申請：申請人及共同申請人持貸款要件到繳存住房公積金的管理部(以下簡稱管理部)或委托銀行網(wǎng)點個人貸款受理窗口進(jìn)行申請。
2、審核：受理人員按貸款政策進(jìn)行個人信用(含配偶)及材料審核，審核通過后，系統(tǒng)輸出合同文本、貸款支付憑證及委托扣款協(xié)議等文本，申請人及共同申請人在上述文本上簽字確認(rèn)。
3、辦理抵押：申請人及共同申請人到貸款窗口辦理房產(chǎn)抵押登記。
4、放款：待房產(chǎn)抵押登記辦理完畢后，管理部復(fù)核貸款材料后委托銀行將貸款劃入已與中心簽訂保證協(xié)議的開發(fā)企業(yè)賬戶，借款人憑身份證原件到委托銀行領(lǐng)取相應(yīng)回執(zhí)。
★ 貸款的償還
借款人每月按合同約定的時限內(nèi)償還當(dāng)月應(yīng)還貸款本息，直至貸款全部還清。
1、還款方式：借款人可選擇等額本息法和等額本金法兩種方式還款，還款期內(nèi)可變更一次還款方式。
等額本息法
等額本息法最重要的一個特點是每月的還款額相同，從本質(zhì)上來說是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數(shù)不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小，其計算公式為：
每月還本付息金額 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)貸款月數(shù) ] / [(1+月利率)還款月數(shù) - 1]
每月利息 = 剩余本金x貸款月利率
還款總利息=貸款額*貸款月數(shù)*月利率*(1+月利率)貸款月數(shù)/【(1+月利率)還款月數(shù) - 1】-貸款額
還款總額=還款月數(shù)*貸款額*月利率*(1+月利率)貸款月數(shù)/【(1+月利率)還款月數(shù) - 1】
注意：在等額本息法中，銀行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。
等額本金法
等額本金法最大的特點是每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài);它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最多 ，然后逐月減少，越還越少，計算公式為：
每月還本付息金額=(本金/還款月數(shù))+(本金-累計已還本金)×月利率
每月本金=總本金/還款月數(shù)
每月利息=(本金-累計已還本金)×月利率
還款總利息=(還款月數(shù)+1)*貸款額*月利率/2
還款總額=(還款月數(shù)+1)*貸款額*月利率/2+貸款額
注意：在等額本金法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。
2、公積金還款：借款人及共同申請人可與中心簽訂《委托提取住房公積金償還個人住房公積金貸款協(xié)議》，中心每月從借款人及共同申請人公積金賬戶中扣還公積金貸款本息。當(dāng)賬戶余額不足整期時，從銀行卡中代扣。
3、銀行卡代扣：借款人與委托貸款銀行簽訂《住房公積金貸款委托扣款協(xié)議》后，委托銀行每月從銀行卡中扣還貸款本息，借款人應(yīng)在每月的放款日前將當(dāng)期應(yīng)還本息款存入卡內(nèi)。
4、提前部分償還貸款：借款人正常還貸六個月以上，可申請?zhí)崆安糠謨斶�公積金貸款，提前部分還款最高次數(shù)為5次，每次償還本金不低于10000元且大于等于貸款余額的10%。提前部分還款后中心將重新計算借款人的月還款額。
5、提前全部償還貸款：借款人正常還貸六個月以上，可以提前全部償還公積金貸款，則借款人與中心的借款合同在貸款本息還清后即告終止。
6、逾期罰則：中心及委托銀行對沒有按期償還的貸款的借款人，按中國人民銀行規(guī)定加收罰息。中心有權(quán)對逾期連續(xù)三個月、累計六個月的借款人進(jìn)行法律訴訟，不良記錄記入個人征信系統(tǒng)。
7、信息服務(wù)：借款人可與中心簽訂《個人短信服務(wù)申請書》，中心定期將公積金的存取情況、公積金貸款還款情況、逾期情況等信息發(fā)送至借款人的手機中。
拓展閱讀：2017沈陽公積金新政：提前還款、貸款年限、首付都咋辦理
如何辦理提前部分還款?
答：提前部分償還貸款：借款人正常還貸半年以上，借款人提前部分償還公積金貸款(不含公積金委托還款)，每次償還本金不低于10000元，且不低于貸款余額的10%，提前部分還款最高次數(shù)為5次，提前部分還款后中心將重新計算借款人的月還款額。
①使用現(xiàn)金辦理提前還款所需要件為借款人身份證、銀行還款卡。還款地點為2005年10月08日之前貸款的客戶在工行或者建行還款的到公積金中心和平管理部還款，在工、建兩行外還款的客戶到公積金中心沈河管理部還款。2005年10月8日之后貸款的客戶到辦理貸款的管理部還款。 ②使用公積金賬戶內(nèi)定期余額辦理提前還款所需要件為借款人身份證。還款地點為職工公積金繳存管理部。
二手房的貸款年限和首付比例是多少呢?
答：二手房房齡10年以上首付40%，房齡10年以下(包括10年)首付30%。
請問公積金現(xiàn)在實行可以無房證提取了嗎?
答：為進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金制度的住房保障作用，經(jīng)沈陽住房公積金管理委員會審議通過，沈陽住房公積金管理中心決定從10月8日起，階段性解決我市未取得《房屋所有權(quán)證》的購房職工提取住房公積金的問題，現(xiàn)就具體事宜通知如下：
一、提取條件
2015年12月31日前，職工以現(xiàn)金或非住房公積金貸款購買我市自住商品房(以發(fā)票簽發(fā)日期為準(zhǔn))，尚未取得《房屋所有權(quán)證》，且從未使用過住房公積金的，可以申請?zhí)崛”救思芭渑甲》抗e金。 二、提取要件 符合上述提取條件的職工，可持經(jīng)房產(chǎn)局備案的購房合同、《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》及契證(或納稅申報表)作為購房要件申請?zhí)崛�，其他申請要件不變�?其他申請要件詳見公積金網(wǎng)站-業(yè)務(wù)指南-公積金提取-現(xiàn)金購買自住住房提取須知。
請問公積金現(xiàn)在可以申請?zhí)崛∈赘读藛?
答：為貫徹落實《沈陽市促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的補充措施》(沈政辦發(fā)〔2016〕106號)第六條、第八條、第十條有關(guān)條款，沈陽住房公積金管理中心研究并制定本實施細(xì)則，具體內(nèi)容如下： 支持大中專畢業(yè)生(畢業(yè)未超過8年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生，下同)購買商品住房，可提取本人、配偶、父母及法律條件許可的第三人賬戶內(nèi)的住房公積金支付購房首付款。 1.本條款適用于大中專畢業(yè)生購買商品房使用住房公積金貸款時支付首付款。2.本條款中的畢業(yè)生是指已畢業(yè)未超過8年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生，并符合住房公積金貸款條件。3.大中專畢業(yè)生可提取本人、配偶、父母及法律條件許可的第三人賬戶內(nèi)的住房公積金支付購房首付款，提取額度不高于所購房屋規(guī)定的首付比例。4.“法律條件許可的第三人”是指本人同意為住房公積金貸款人購買商品房支付首付款的住房公積金繳存人。按照相關(guān)法律規(guī)定，提取人及其配偶須簽訂《聲明書》及《同意書》并辦理公證手續(xù)。5.商品房銷售企業(yè)同意購房人使用本人、配偶、父母及法律條件許可的第三人住房公積金賬戶余額支付首付款，并根據(jù)公積金管理中心、繳存人、銷售企業(yè)三方協(xié)議，約定提取金額。6.首付款由公積金管理中心在貸款人辦理住房公積金貸款后劃撥到商品房銷售企業(yè)賬戶。
★貸款申請條件
1、借款人及共同申請人具有合法有效身份證件;
2、借款人及共同申請人具有完全民事行為能力;
3、申請人或共同申請人具有償還貸款本息的能力;
4、借款人及共同申請人為購買自住住房的產(chǎn)權(quán)人且具有相關(guān)的證明文件，并按規(guī)定比例支付購房首付款;
5、借款人或共同申請人按規(guī)定正常連續(xù)足額繳存住房公積金;
6、借款人及共同申請人6個月內(nèi)無現(xiàn)金提取公積金(不含委托還貸)記錄;
7、借款人及共同申請人同意提供中心認(rèn)可的貸款保證方式;
8、借款人及共同申請人沒有尚未還清的債務(wù)，且個人信用情況符合規(guī)定;
9、借款人所購買樓盤的開發(fā)企業(yè)已與中心簽訂保證協(xié)議;
10、借款人及共同申請人符合國家和住房公積金管理委員會規(guī)定的其他條件。
★應(yīng)提供貸款要件
以下要件為中心、房產(chǎn)抵押所需要件：
1、申請人及共同申請人身份證原件及復(fù)印件2份(A4紙雙面復(fù)印，下同)及沈陽市社會保障卡序列號或沈陽市社會保險卡保險編號。
2、戶口簿原件及復(fù)印件1份。首頁、借款人頁及共同申請人頁(含配偶)。
3、婚姻證明原件及復(fù)印件1份(已婚提供)。
4、住房公積金聯(lián)名卡。
5、商品房買賣合同原件1份。(無房屋預(yù)告登記證明的，需提供商品房買賣合同原件2份)。
6、新建樓房門牌編號審批表復(fù)印件1份。
7、房屋預(yù)告登記證明原件及復(fù)印件1份。(無房屋預(yù)告登記證明的，需提供預(yù)購商品房預(yù)告與商品房抵押權(quán)預(yù)告登記申請書原件1份，開發(fā)公司提供的委托書原件1份)。
8、遼寧增值稅普通發(fā)票或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具的收據(jù)(附首付款進(jìn)賬證明材料)原件及復(fù)印件1份。
★準(zhǔn)貸時限及房源規(guī)定
借款人在房屋預(yù)告登記證明下發(fā)24個月內(nèi)準(zhǔn)予申請(無房屋預(yù)告登記證明的在商品房買賣合同備案后24個月內(nèi)準(zhǔn)予申請)。購買的房屋僅限于本市行政區(qū)劃內(nèi)，可具有國有土地房屋所有權(quán)證的住房(平房除外)。
★貸款額度、比例、期限及利率
申請人一方繳存住房公積金，貸款的最高限額為50萬元;申請人及共同申請人雙方繳存住房公積金，貸款的最高限額為70萬元;家庭成員三人以上共同申請貸款的最高限額為90萬元。郊縣貸款最高限額按規(guī)定執(zhí)行：遼中、新民管理部申請人一方繳存住房公積金，貸款的最高限額為40萬元;申請人及共同申請人雙方繳存住房公積金，貸款的最高限額為55萬元;家庭成員三人以上共同申請貸款的最高限額為60萬元。康平、法庫管理部申請人一方繳存住房公積金，貸款的最高限額為35萬元;申請人及共同申請人雙方繳存住房公積金，貸款的最高限額為45萬元;家庭成員三人以上共同申請貸款的最高限額為50萬元。
具體額度計算公式為：申請人及共同申請人月繳公積金的工資基數(shù)×還貸系數(shù)×12個月×貸款年限。
首次購買普通商品房，貸款總額最高不得超過商品房成交價的80%，且不得超過貸款最高額度。貸款的最低期限為1年，最高期限為30年。
還貸年齡延長至法定退休年齡后5年，即男65周歲，女60周歲。
貸款利率：貸款利率執(zhí)行中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定，并隨中國人民銀行利率調(diào)整而調(diào)整。
★貸款的辦理程序
1、申請：申請人及共同申請人持貸款要件到繳存住房公積金的管理部(以下簡稱管理部)或委托銀行網(wǎng)點個人貸款受理窗口進(jìn)行申請。
2、審核：受理人員按貸款政策進(jìn)行個人信用(含配偶)及材料審核，審核通過后，系統(tǒng)輸出合同文本、貸款支付憑證及委托扣款協(xié)議等文本，申請人及共同申請人在上述文本上簽字確認(rèn)。
3、辦理抵押：申請人及共同申請人到貸款窗口辦理房產(chǎn)抵押登記。
4、放款：待房產(chǎn)抵押登記辦理完畢后，管理部復(fù)核貸款材料后委托銀行將貸款劃入已與中心簽訂保證協(xié)議的開發(fā)企業(yè)賬戶，借款人憑身份證原件到委托銀行領(lǐng)取相應(yīng)回執(zhí)。
★貸款的償還
借款人每月按合同約定的時限內(nèi)償還當(dāng)月應(yīng)還貸款本息，直至貸款全部還清。
1、還款方式：借款人可選擇等額本息法和等額本金法兩種方式還款，還款期內(nèi)可變更一次還款方式。
2、公積金還款：借款人及共同申請人可與中心簽訂《委托提取住房公積金償還個人住房公積金貸款協(xié)議》，中心每月從借款人及共同申請人公積金賬戶中扣還公積金貸款本息。當(dāng)賬戶余額不足整期時，從銀行卡中代扣。
3、銀行卡代扣：借款人與委托貸款銀行簽訂《住房公積金貸款委托扣款協(xié)議》后，委托銀行每月從銀行卡中扣還貸款本息，借款人應(yīng)在每月的放款日前將當(dāng)期應(yīng)還本息款存入卡內(nèi)。
4、提前部分償還貸款：借款人正常還貸六個月以上，可申請?zhí)崆安糠謨斶�公積金貸款，提前部分還款最高次數(shù)為5次，每次償還本金不低于10000元且大于等于貸款余額的10%。提前部分還款后中心將重新計算借款人的月還款額。
5、提前全部償還貸款：借款人正常還貸六個月以上，可以提前全部償還公積金貸款，則借款人與中心的借款合同在貸款本息還清后即告終止。
6、逾期罰則：中心及委托銀行對沒有按期償還的貸款的借款人，按中國人民銀行規(guī)定加收罰息。中心有權(quán)對逾期連續(xù)三個月、累計六個月的借款人進(jìn)行法律訴訟，不良記錄記入個人征信系統(tǒng)。
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