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養(yǎng)老地產(chǎn)：保險(xiǎn)與房企的雙生共贏成趨勢(shì)
銀行與地產(chǎn)企業(yè)“牽手”，早已屢見(jiàn)不鮮。然而保險(xiǎn)與地產(chǎn)這兩個(gè)并無(wú)太多牽涉的行業(yè)，近日卻頻頻聯(lián)手。
恒大集團(tuán)與中國(guó)人民保險(xiǎn)集團(tuán)近日在北京簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方約定將在各自的行業(yè)優(yōu)勢(shì)資源基礎(chǔ)上，開(kāi)展多層次的戰(zhàn)略合作。
在恒大與人保所開(kāi)展的戰(zhàn)略合作之前，保險(xiǎn)企業(yè)與地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)手就已悄然興起。4月1日，地產(chǎn)企業(yè)碧桂園宣布以2.816港元/股的價(jià)格向中國(guó)平安發(fā)售22.362億股新股份，繼而中國(guó)平安順勢(shì)成為其第二大股東。更早之前，安邦保險(xiǎn)入股萬(wàn)科成為第四大股東，安邦保險(xiǎn)與生命人壽更成為金地集團(tuán)和金融街的第一和第二大股東。
房地產(chǎn)市場(chǎng)一片低迷，保險(xiǎn)業(yè)卻勢(shì)頭正旺。此時(shí)聯(lián)手，雙方意圖為何?
吃定“養(yǎng)老地產(chǎn)”這塊蛋糕
此次恒大與人保聯(lián)手，約定在商業(yè)保險(xiǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、健康管理、互聯(lián)網(wǎng)資源共享和投融資等方面利用自身優(yōu)勢(shì)資源開(kāi)展合作。盡管還未公開(kāi)兩方合作的具體細(xì)節(jié)，但在易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱看來(lái)，雙方合作最關(guān)鍵的部分是養(yǎng)老地產(chǎn)，“目前各類(lèi)保險(xiǎn)公司介入養(yǎng)老地產(chǎn)已是大勢(shì)所趨，相信恒大遍布全國(guó)的恒大城或恒大文旅城模式，會(huì)成為雙方未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)合作的切入點(diǎn)”。
隨著我國(guó)老齡化進(jìn)程的不斷加快，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景毋庸置疑。養(yǎng)老地產(chǎn)巨大的市場(chǎng)前景，已經(jīng)吸引很多企業(yè)開(kāi)始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房產(chǎn)企業(yè)自然是養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的核心企業(yè)，同時(shí)保險(xiǎn)公司、專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、各類(lèi)基金等都加入操作或醞釀養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)。
保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上表現(xiàn)尤為突出，先是去年太平人壽提出在全國(guó)范圍內(nèi)打造“梧桐之家”頤養(yǎng)社區(qū)，隨后，新華保險(xiǎn)董事長(zhǎng)康典也對(duì)外披露，已有兩個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目正在建設(shè)當(dāng)中，泰康人壽更是早在2009年就已拿到首家養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)牌照。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，保險(xiǎn)企業(yè)與房企聯(lián)姻似乎已成為行業(yè)新趨勢(shì)，除了房地產(chǎn)行業(yè)自身較高的投資收益所帶來(lái)的吸引力以外，開(kāi)發(fā)更為全面的地產(chǎn)商業(yè)形式更是雙方合作的重要原因。“隨著人口老齡化社會(huì)的到來(lái)，雙方在養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)或商業(yè)物業(yè)上進(jìn)行深度合作，例如結(jié)合房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，在旅游、教育、健康等領(lǐng)域開(kāi)展合作”。
房地產(chǎn)獲“輸血”
房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷使大批房產(chǎn)企業(yè)不斷思索如何更廣泛的擴(kuò)展業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的多元化。以恒大為例，近年來(lái)恒大不遺余力的拓寬業(yè)務(wù)層面，目前已經(jīng)涉獵健康產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也拓展到礦泉水、糧油、乳業(yè)、奶粉等快消業(yè)務(wù)。萬(wàn)達(dá)更是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)生水起的基礎(chǔ)上，拓展到文化、休閑旅游以及互聯(lián)網(wǎng)等各類(lèi)產(chǎn)業(yè)。
養(yǎng)老地產(chǎn)自身的巨大商業(yè)潛力使得房地產(chǎn)商在此領(lǐng)域躍躍欲試，同時(shí)有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目也正符合未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)向更為精細(xì)化專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展趨勢(shì)。
宋清輝指出：“就房地產(chǎn)企業(yè)的出發(fā)點(diǎn)而言，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，未雨綢繆提前介入尚未成氣候的養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，待養(yǎng)老地產(chǎn)體系成熟之后，‘利潤(rùn)爆點(diǎn)’也就接踵而至。”
毋庸置疑，業(yè)務(wù)的推廣背后需要大量的資金支持，資料顯示，截至2014年底，恒大負(fù)債總額相比上一年度增加了34.7%至3621億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)85.9%，尋求更多融資渠道和吸引更多資本加入已是眾多地產(chǎn)商所需面臨的問(wèn)題。
“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性、資本屬性將得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，金融企業(yè)與地產(chǎn)企業(yè)合作將成為趨勢(shì)。”中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說(shuō)。
而險(xiǎn)資的大量涌入正是為房地產(chǎn)行業(yè)“輸血”，扈志亮認(rèn)為：“對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，一來(lái)可以獲取保險(xiǎn)企業(yè)來(lái)自資金方面的支持，二來(lái)又可以獲取一定的客戶(hù)群體，有利于地產(chǎn)企業(yè)加快發(fā)展，緩解資金鏈壓力。”
險(xiǎn)企獲業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)
房地產(chǎn)行業(yè)獲得“輸血”，險(xiǎn)企方面自然也有利可圖。
保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投身地產(chǎn)行業(yè)首先與其自身資金配置特點(diǎn)不無(wú)關(guān)系，險(xiǎn)資只有通過(guò)發(fā)展長(zhǎng)期持有且收益均衡穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)形態(tài)才能有效抵御經(jīng)濟(jì)周期和資本市場(chǎng)波動(dòng)給公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。扈志亮指出：“保險(xiǎn)企業(yè)與地產(chǎn)公司合作，一來(lái)保險(xiǎn)企業(yè)擁有大量資金，需要尋找投資標(biāo)的，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有較大發(fā)展空間，投資房地產(chǎn)不僅能夠保障一定的收益率、回報(bào)率，而且具有資產(chǎn)保值升值的作用，與保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)周期也較為匹配。”
養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種剛性需求，同時(shí)又與資本市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度較低，投資回收期長(zhǎng)且收益均衡穩(wěn)定，因而投資養(yǎng)老地產(chǎn)可以較大程度地規(guī)避資本市場(chǎng)波動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，以保證保險(xiǎn)企業(yè)的資產(chǎn)收益。
同時(shí)險(xiǎn)資加入養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目又是在為自身業(yè)務(wù)拓展提供平臺(tái)和保障，和君集團(tuán)合伙人王志剛對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說(shuō)：“保險(xiǎn)企業(yè)參與醫(yī)療，包括投資醫(yī)院，以及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，它最核心的是使保險(xiǎn)產(chǎn)品在實(shí)體養(yǎng)老市場(chǎng)中的得到一些反應(yīng)。保險(xiǎn)公司售出一個(gè)長(zhǎng)期的保險(xiǎn)，未來(lái)就可以獲得養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利，從而用這種權(quán)利來(lái)支撐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”
探索中前進(jìn)
盡管養(yǎng)老地產(chǎn)商機(jī)無(wú)限，但發(fā)展之路依然艱辛。“最大的阻礙來(lái)自于政策方面，雖然已有不少房企險(xiǎn)企紛紛涉水養(yǎng)老地產(chǎn)，但是政府的相關(guān)鼓勵(lì)性政策缺失，政策壁壘也成為企業(yè)和資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的阻礙。”宋清輝表示。
養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)是土地，但土地的獲得仍然面臨難題，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的土地規(guī)劃尚無(wú)明確的政策。最近發(fā)布的《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》里強(qiáng)調(diào)“防止以養(yǎng)老項(xiàng)目名義建設(shè)和銷(xiāo)售商品房”，養(yǎng)老地產(chǎn)是把“家庭養(yǎng)老”由分散居住變?yōu)榧芯幼。ㄟ^(guò)專(zhuān)業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與服務(wù)來(lái)作為吸引力。然而這是以盈利為目標(biāo)的，因此從何種途徑獲得土地早已成為建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)所需面臨的難題。
扈志亮也指出：“養(yǎng)老配套設(shè)施完善難，不少醫(yī)療資源掌握在政府手中，難以順利配套等。”因此如何完善醫(yī)療服務(wù)體系也是企業(yè)所需考量的問(wèn)題。
從企業(yè)自身出發(fā)，建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)依然存在一些短板，王志剛指出：“養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)需要考慮幾個(gè)因素，包括位置因素、環(huán)境因素還有配套因素，然而現(xiàn)在保險(xiǎn)企業(yè)在選擇這些方面，對(duì)本身的規(guī)律性選擇是不太夠的。”
“現(xiàn)階段很多企業(yè)在開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，從客戶(hù)本身考慮的還不夠，包括客戶(hù)真正需要什么，老年人到底想要什么，怎樣從客戶(hù)的角度考慮設(shè)計(jì)的合理性這是需要改善的問(wèn)題。”王志剛說(shuō)。
在養(yǎng)老地產(chǎn)的前期投入與資金回報(bào)來(lái)說(shuō)，扈志亮認(rèn)為：“發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，前期投入額度大、投資回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)房企資金實(shí)力要求較高，尤其是當(dāng)前養(yǎng)老政策不完善，房企養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目依然面臨拿地成本高。”王志剛也指出：“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利周期比較長(zhǎng)。投資一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)，人可以住進(jìn)來(lái)，但怎樣收費(fèi)還有待于探索。”因此養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個(gè)新生的事物，其有效的盈利模式尚在探索中，然而國(guó)內(nèi)現(xiàn)階段大多養(yǎng)老地產(chǎn)依然是面上工程，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的深入。對(duì)于盈利回報(bào)依然需要考量。
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