浙江農(nóng)村宅基地新政策
浙江農(nóng)村宅基地新政策的具體內(nèi)容如何?大家對此有何了解呢?今天我們就一起來看看相關(guān)內(nèi)容吧!
為進一步加強我省農(nóng)村宅基地管理，促進農(nóng)民建房節(jié)約集約用地，切實保護耕地，根據(jù)《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)和國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基管理的意見》(國土資發(fā)[2004]234號)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實際，提出如下意見：
一、從嚴控制農(nóng)村宅基地建設(shè)用地規(guī)模
1、農(nóng)村村民建造住宅，要嚴格執(zhí)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃，從嚴控制占用耕地，嚴禁占用基本農(nóng)田。同時在修編新一輪鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃中，應按照控制增量、合理布局、集約用地、保護耕地的總原則和統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地的總要求，合理確定小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模。
2、各地要積極探索改進村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃用地規(guī)模的確定方法。在土地利用總體規(guī)劃中嚴格以人均建設(shè)用地指標確定村莊和集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模，自然村、中心村、集鎮(zhèn)的人均建設(shè)用地指標應分別控制在60、80、90平方米以內(nèi)。村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃中建設(shè)用地規(guī)模不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)模。
3、各地要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合實施小城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略和“千村示范、萬村整治”工程，科學制定和實施村莊改造、歸并零散自然村計劃，積極推進農(nóng)村宅基地整理，促進村鎮(zhèn)土地集約利用。
4、要積極引導農(nóng)村村民住宅建設(shè)有規(guī)劃、有計劃地逐步向集鎮(zhèn)和中心村集中。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民住宅建設(shè)，應當集中統(tǒng)建、聯(lián)建公寓式農(nóng)民住宅小區(qū);對城市規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)村村民住宅建設(shè)，按照城市化和節(jié)約集約用地的要求，鼓勵以集中聯(lián)建的形式建設(shè)農(nóng)民新村;在規(guī)劃撤并的村莊范圍內(nèi)，停止審批新建、重建、改建住宅。
二、努力保障農(nóng)村宅基地用地需求
各地要充分利用村內(nèi)原有宅基地、空閑地等存量建設(shè)用地以及低丘緩坡等非耕地安排農(nóng)民建房;確需占用農(nóng)用地的，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標可在年度土地整理折抵指標和建設(shè)用地復墾周轉(zhuǎn)指標中予以安排。通過村莊整治復墾獲取的建設(shè)用地復墾周轉(zhuǎn)指標應優(yōu)先用于農(nóng)村村民建造住宅。
三、嚴格界定農(nóng)村宅基地申請條件
堅決貫徹農(nóng)村宅基地“一戶一宅”的法律規(guī)定。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地面積標準(包括附屬用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超過125平方米;使用其他土地最高不得超過140平方米;山區(qū)有條件利用荒地、荒坡的，最高不得超過160平方米。
符合下列情形之一的，農(nóng)村村民可以申請宅基地：
1、因國家建設(shè)、墾區(qū)移民、災毀等需要搬遷的;
2、實施村鎮(zhèn)規(guī)劃或舊村鎮(zhèn)改造，必須調(diào)整搬遷的;
3、常住人口中已領(lǐng)取結(jié)婚證書，確需分戶建房的;
4、法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
農(nóng)村村民有下列情形之一的，不得再申請宅基地：
1、已擁有一處宅基地的;
2、出賣、出租、贈與他人或者以其它形式轉(zhuǎn)讓宅基地上建筑物的;
3、以所有家庭人員作為一戶申請并被批準后，不具備分戶條件而以分戶為由的;
4、其他不符合申請建房條件的。
各地可根據(jù)上述規(guī)定，結(jié)合本地實際，制定相應的農(nóng)村宅基地面積標準和宅基地申請條件。
四、切實規(guī)范農(nóng)村宅基地申請程序
1、農(nóng)村村民建造住宅用地，應向戶口所在地的村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提出書面申請。經(jīng)村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織討論通過并予以公布。公布期滿無異議的，報經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核后，報縣級人民政府批準。村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應及時將批準結(jié)果向村民張榜公布。
2、農(nóng)村村民建造住宅使用農(nóng)用地的，應當按照《土地管理法》第四十四條、四十五條的規(guī)定，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
市、縣(市、區(qū))、鄉(xiāng)鎮(zhèn)要將宅基地申請條件、申報審批程序、審批工作時限、審批權(quán)限等相關(guān)規(guī)定以及本級年度農(nóng)村宅基地用地計劃向社會公告。
五、依法完善農(nóng)村宅基地審批管理
1、各地要根據(jù)農(nóng)村村民建房的特點，按照“嚴格管理，提高效率，便民利民”的原則，規(guī)范審批行為，健全辦事制度，提供優(yōu)質(zhì)服務。2、各市、縣(市、區(qū))可根據(jù)年度農(nóng)村住宅建設(shè)占用農(nóng)用地的用地指標和農(nóng)村村民住宅建設(shè)的實際需要，一次性向省級以上人民政府申請辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，經(jīng)依法批準后按戶逐宗批準供應宅基地;對農(nóng)村村民住宅建設(shè)利用村內(nèi)存量建設(shè)用地和原拆原建的，由村民委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)審核，報縣級人民政府批準;村民原有宅基地經(jīng)村民委員會同意可以調(diào)劑給符合宅基地申請條件的本村村民，調(diào)劑雙方應當在調(diào)劑協(xié)議生效后向縣級國土資源部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。
六、不斷強化農(nóng)村宅基地監(jiān)督檢查
1、在宅基地審批過程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所要做到“三到場”，即：受理宅基地申請后，要到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等;宅基地經(jīng)依法批準后，要到實地定點丈量打樁放樣，并實行掛牌施工，隨時接受群眾監(jiān)督檢查;村民住宅建成后，要到實地檢查是否按照批準的面積和要求使用土地。
2、對自批準宅基地之日起滿二年未動工興建的，報經(jīng)縣級以上人民政府批準，由村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回宅基地使用權(quán)。對非法占用土地或者超過批準面積多占土地建造住宅的`，應當責令其停止建設(shè);對拒不停止繼續(xù)施工的，經(jīng)縣級國土資源部門批準，可以查封、暫扣用于施工的工具、設(shè)備、建筑材料等。未經(jīng)批準占用基本農(nóng)田建造住宅的，一律拆除退耕，并對相關(guān)責任人按違法占用基本農(nóng)田論處。
3、各地要進一步健全土地執(zhí)法動態(tài)巡查制度，切實加強農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的日常監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為。要重點加強城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。
七、全面推行農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作
1、市、縣國土資源部門要加快農(nóng)村宅基地土地登記發(fā)證工作，做到宅基地土地登記發(fā)證到戶，內(nèi)容規(guī)范清楚，切實維護農(nóng)民的合法權(quán)益。要加強農(nóng)村宅基地的變更登記工作，變更一宗，登記一宗，充分發(fā)揮地籍檔案資料在宅基地監(jiān)督管理中的作用，切實保障“一戶一宅”法律制度的落實。
2、農(nóng)民住宅竣工驗收合格后，土地使用者應當向土地所在地的縣級以上國土資源部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)農(nóng)村《集體土地使用證》。
八、積極盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地
1、各地要因地制宜地組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調(diào)查清理工作，制定消化利用的規(guī)劃、計劃和政策措施，加大盤活存量建設(shè)用地的力度。凡村內(nèi)有空閑地、老宅基地未利用的，不得批準新的宅基地。
2、對“一戶多宅”和空置住宅，各地要制定激勵措施，鼓勵本村村民之間調(diào)劑使用騰退多余宅基地。農(nóng)村宅基地實施建新拆舊的，要采取事先簽訂協(xié)議等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。
延伸閱讀：浙江農(nóng)村宅基地抵押貸款"破冰"
第十二屆全國人大常委會決定，授權(quán)國務院在天津市薊縣等59個試點縣(市、區(qū))暫時調(diào)整實施《物權(quán)法》、《擔保法》關(guān)于集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。浙江省的樂清、青田、義烏和瑞安也被納入試點范圍。
政策實施后不到10小時，12月28日上午，義烏市黃楊梅村村民季建中就以自家宅基地作為合法抵押，拿到30萬元貸款。成為全國首個利用宅基地抵押貸款的農(nóng)民。
農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。按照現(xiàn)行法律規(guī)定，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織;農(nóng)民只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，更不能將宅基地抵押。
此次“暫時”調(diào)整相關(guān)法律，為有效盤活農(nóng)民資產(chǎn)，落實農(nóng)村土地的用益物權(quán)開啟了政策大門，也預示著農(nóng)村土地改革正向深度探索。
義烏發(fā)放“宅基地抵押貸款”第一單
破解農(nóng)村融資困局
第一個吃到“試點蛋糕”的義烏村民季建中，經(jīng)營一家小型吸塑包裝廠，年銷售額約百萬元。但因行業(yè)不景氣，收款難墊資多，最近又嘗試進行網(wǎng)上銷售，季建中亟需資金度過“年關(guān)”。在得知中央將出臺宅基地貸款試點政策后，季建中就與義烏農(nóng)商銀行取得聯(lián)系，提前備齊所需材料。
季建中的抵押物為126平方米宅基地和一套四層半的自建房。如果以同地段商品房估算，該宅基地價值約在300萬元以上。而季建中只申請了30萬元貸款，月息4.5厘，相當于年利率5.4%。
據(jù)季建中介紹，義烏辦理宅基地抵押貸款需提供《集體土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》;需要村集體蓋章證明;并向國土部門申請“農(nóng)村宅基地抵押權(quán)”登記;隨后便可與銀行簽訂貸款協(xié)議。季建中說：“和其他貸款相比，宅基地抵押更方便，不需要擔保人，流程和商品房貸款差不多。”
發(fā)出后第一單后，義烏農(nóng)商銀行很快又收到數(shù)十位當?shù)剞r(nóng)民的貸款申請，副行長傅照華說：“義烏的工商業(yè)非常發(fā)達，許多農(nóng)戶經(jīng)營小工廠，但是融資比較困難。農(nóng)戶以前只能通過擔保人貸款、向親友借款，或者利用民間借貸�，F(xiàn)在放開宅基地抵押，為農(nóng)民創(chuàng)業(yè)融資，打開了新路。
中國人民銀行義烏支行的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：義烏有八成農(nóng)戶希望農(nóng)房能用于抵押貸款，三成農(nóng)戶有農(nóng)房抵押需求。人行義烏支行副行長王紅英也表示，農(nóng)村宅基地可以抵押貸款，直接效果就是盤活了農(nóng)村土地資產(chǎn)，為農(nóng)村金融注入活力。
“試點”需要更多配套政策
抵押物如何處置尚未明確
同時也有專家認為，此次試點“破冰”，尚處于探索階段。政策想向更大范圍推廣，需要有更多配套政策出臺。
“59個縣市的經(jīng)濟都比較發(fā)達，農(nóng)戶對融資的需求量很大，所以試點才能搞起來。換做全國其他農(nóng)村，效果就不會這么好。”浙江農(nóng)林大學法政學院教授馬永雙說，落實宅基地抵押，先要推進城鎮(zhèn)化：“只有農(nóng)民在城鎮(zhèn)化過程中獲取收益了，才能盡快還貸。如果農(nóng)民沒有收入來源，試點政策就失去了意義。”
而在銀行層面，發(fā)放宅基地抵押貸款也面臨著不少困難。義烏農(nóng)商銀行副行長傅照華就表示，首先難在宅基地的價格評估：“商品房可以由第三方機構(gòu)進行評估，有市場價做參考。但宅基地評估，沒有權(quán)威機構(gòu)。暫時只能由銀行根據(jù)地段、造價做估算，所以銀行相對慎重，不敢貸出很大金額。”
其次在抵押物的處置問題。盡管義烏農(nóng)商銀行制定了《農(nóng)村住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款實施細則》，但關(guān)于抵押物的處置辦法，傅照華表示，尚未明確制定。
傅照華說：“按照目前細則，如果貸款逾期未還，銀行可以與貸款人協(xié)商，由貸款人尋找合法的宅基地買受人，進行有償流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)不成功，再向法院訴訟。但是法院如何處置宅基地?能不能入市拍賣?暫時都沒有規(guī)定。”這就意味著，銀行很難直接處置被抵押的宅基地，進而增加了貸款風險。
目前義烏的應對辦法是：繼續(xù)會同相關(guān)部門，研討抵押物的處置機制。建議建立試點貸款的風險補償機制。并適度放寬對不良貸款的容忍度。同時，義烏銀行業(yè)相關(guān)人士也表示：使農(nóng)村宅基地“有條件”“有范圍“入市，也是試點改革的關(guān)鍵所在。
宅基地有償流轉(zhuǎn)“跨村進鎮(zhèn)”
義烏試點或可面向“全市農(nóng)民”
按照國務院印發(fā)的《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導意見》要求，目前大部分試點地區(qū)的宅基地有償流轉(zhuǎn)，都只在本村范圍內(nèi)進行。
以季建中所在的義烏黃楊梅村為例，同村村民之間“有償流轉(zhuǎn)”宅基地，都由村民口頭協(xié)商價格，簽署的合同并不完整，伴有“私下”交易的色彩。
但抵押貸款政策破冰后，不少試點地區(qū)的宅基地流轉(zhuǎn)政策出現(xiàn)了變化：福建省晉江市，已經(jīng)引入宅基地價格的第三方評估。江蘇省常州武進區(qū)，正在建立區(qū)、鎮(zhèn)兩級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺。農(nóng)房所在的鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟組織也建立了宅基地回購機制。有望將流轉(zhuǎn)范圍，擴大到區(qū)鎮(zhèn)。
湖州德清縣則已經(jīng)實施宅基地跨區(qū)域置換模式，將流轉(zhuǎn)范圍限定在鎮(zhèn)一級。據(jù)溫州日報報道，樂清市的農(nóng)房抵押物處置范圍限定在“縣域內(nèi)”農(nóng)戶……宅基地流轉(zhuǎn)范圍似乎已在擴大。
而義烏市國土系統(tǒng)的相關(guān)工作人員，向浙江在線記者透露：義烏宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦法正在制定當中，有望將范圍和人群，從村鎮(zhèn)擴大到全市農(nóng)村人口。即只要是義烏戶籍的農(nóng)民，即使不在同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也可“有條件”地有償流轉(zhuǎn)宅基地。政策預計在2016年內(nèi)出臺，但相關(guān)工作人員也表示，在試點新政落實前，一切都是未知數(shù)。
農(nóng)村土地改革潛在影響巨大
或帶動城市房價下降促進農(nóng)民進城買房
不少學者也認為，盡管抵押貸款政策已經(jīng)試點破冰，卻不能說明宅基地會在短時期內(nèi)“入市”。大范圍農(nóng)村宅基地有償流轉(zhuǎn)也尚待時日。
“即使真的擴大了流轉(zhuǎn)范圍，也不等于就能自由買賣，兩者的距離還相當遠。”浙江農(nóng)林大學農(nóng)村發(fā)展研究所副所長李勇華判斷：“其實想在市級范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)農(nóng)宅基地，難度也相當大。”
而推進農(nóng)村土地改革，未來將為國家經(jīng)濟帶來的巨大影響，卻已經(jīng)可以預見。
首先，據(jù)中科院2013年測算，全國共有宅基地2.7億畝，但目前空置未利用的卻高達1.14億畝，幾乎占到四成�？罩谜叵喈斢�5個北京市的面積，無疑造成巨大浪費。這些宅基地如果能夠流轉(zhuǎn)、回購，合理利用或變回高標準農(nóng)田，就等于開啟了一座富礦。
其次，有學者分析，如果未來農(nóng)村宅基地可以入市，或許將帶動地價下降，改變土地供求關(guān)系，進而帶動房價下降。通過流轉(zhuǎn)土地獲得收益的農(nóng)民，也將掌握更多資金，為進城務工買房、安家落戶提供經(jīng)濟基礎(chǔ)。
我國農(nóng)村改革已經(jīng)步入深水區(qū)，宅基地制度改革是必須蹚過的河。不過，無論改革如何推進，但必須遵守的是：堅守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的底線，確保農(nóng)民群眾成為真正的知情者、參與者和受益者的原則底線。
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