鹽城市住房公積金貸款細則2015
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范住房公積金貸款行為，維護借貸雙方的合法權益，根據(jù)《住房公積金管理條例》、《貸款通則》和《鹽城市住房公積金管理辦法》等有關規(guī)定，結合本市實際情況，制定本細則。
第二條 住房公積金貸款(以下簡稱公積金貸款)是指以住房公積金為資金來源，向參加住房公積金制度的職工發(fā)放的，定向用于購買、建造、翻建、大修自住普通住房(以下簡稱購買、建修自住住房)的專項住房貸款。
第三條 鹽城市住房公積金管理中心(以下簡稱管理中心)負責受理、審批公積金貸款的借款申請;管理中心各縣(市)管理部根據(jù)法人內(nèi)部授權負責本行政區(qū)域內(nèi)公積金貸款的受理、審批工作。公積金貸款金融業(yè)務由管理中心委托鹽城市住房公積金管理委員會確定的商業(yè)銀行(以下簡稱受委托銀行)辦理。
第四條 管理中心負責督促受委托銀行、擔保機構及時辦理委托合同約定的公積金貸款業(yè)務，并定期檢查、考核，嚴格控制風險。
受委托銀行、擔保機構的具體名單由管理中心另行公布。
受委托銀行須按《鹽城市住房公積金業(yè)務委托協(xié)議書》的相關要求辦理公積金貸款業(yè)務，并接受管理中心的監(jiān)督和管理。
第五條 公積金貸款實行存貸結合、先存后貸、貸款擔保的原則。
第六條 借款人申請公積金貸款不足以支付購買、建修自住住房所需費用時，可同時向受委托銀行申請商業(yè)性個人住房貸款，由管理中心和受委托銀行以住房組合貸款(公積金+商業(yè)性)形式向借款人發(fā)放。
借款人進行住房組合貸款的，應當按照管理中心與受委托銀行簽訂的委托貸款合同的約定辦理抵押登記。
第二章 貸款對象和條件
第七條 在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)購買、建修自住住房，并按規(guī)定按時、足額繳存住房公積金的，可以申請公積金貸款。
購買、建修辦公用房、商業(yè)用房、單體車庫、單體別墅、聯(lián)排別墅以及其他非居住用房的，不可以申請公積金貸款。
第八條 同一次購房行為只能申請一次公積金貸款。
第九條 公積金貸款以家庭(含職工、配偶及未婚子女)為單位，借款人分為主借款人和共同借款人。共同借款人不超過兩人。夫妻一方參與公積金貸款，另一方無論是否繳存住房公積金都應當作為共同借款人。夫妻一方已經(jīng)辦理公積金貸款，在貸款未結清前，任何一方均不能再次申請公積金貸款。
申請公積金貸款須同時具備下列條件：
(一)擁有公積金賬戶的借款人已開戶滿半年且按時、足額、連續(xù)繳存住房公積金6個月(含)以上，具有完全民事行為能力。對曾經(jīng)在異地(外市)繳存住房公積金，繳存時間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計算。
(二)具有合法有效的房屋買賣合同、協(xié)議或經(jīng)有關部門批準建修住房的證明文件。
(三)購買、建修首套自住住房，建筑面積在90�(含)以下的，首付款(自籌資金，下同)金額不低于總房價的20%;建筑面積在90�以上的，首付款金額不低于總房價的30%。購買、建修第二套自住住房，首付款金額不低于總房款的40%。
(四)借款人具有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還貸款本息的能力;無影響貸款償還能力的其他債務;信用良好。夫妻有一方信用不良或其未婚子女有賭博、吸毒等惡習的不能貸款。
(五)有管理中心認可的擔保方式,借款人不能按要求提供擔保的，管理中心可拒絕貸款。
(六)購買商品住房(含經(jīng)濟適用住房和中低價商品住房，下同)的，在合同約定房屋交付日前(所購房屋為現(xiàn)房的，在購房合同簽訂之日起三個月內(nèi))申請，購房款一次性交付的，在全額付款發(fā)票開具之日起三個月之內(nèi)申請;購買二手住房的，在《中華人民共和國契稅完稅證》開具后三個月之內(nèi)申請;建修自住住房的，在取得有關部門的批準文件之日起一年內(nèi)申請。
(七)用房產(chǎn)作抵押，抵押人應出具能夠在處分抵押物時自行安置的承諾書。不滿18周歲人員的房屋不予抵押。
第十條 非本單位在職職工，采取掛靠或代繳等形式，實際是由繳存人本人繳納單位部分及個人部分公積金的，不能申請公積金貸款。
第十一條 借款人所購的房屋有未結清公積金貸款的，暫不受理公積金貸款申請。待原貸款結清后，在規(guī)定時間內(nèi)方可辦理。
第十二條 不同家庭共同購買同一套住房，各個家庭可以分別提出公積金貸款申請，但不得用所購房進行抵押，借款人按所占房屋份額核定房價并計算貸款額度。房屋份額應當在購房合同中予以明確，未明確的應出示房屋份額公證書。
第三章 貸款額度、期限、利率
第十三條 貸款額度。單筆公積金貸款額度為以下四項計算的最低值：
(一)1.借款人均為不低于規(guī)定正常繳存比例繳存住房公積金的職工，按照其還貸能力確定貸款限額，計算公式為：借款人住房公積金月繳存基數(shù)之和×40%×12(月)×貸款年限(年);
2.借款人均為低于規(guī)定正常比例繳存住房公積金的職工或是住房公積金集中繳存戶內(nèi)人員，貸款額不高于借款人公積金賬戶余額之和的20倍(個人一次性補繳不計入公積金賬戶余額);
3.借款人既有不低于規(guī)定正常繳存比例繳存住房公積金的職工，又有低于規(guī)定正常比例繳存住房公積金的職工或是住房公積金集中繳存戶內(nèi)人員的，貸款額不高于分別計算最高可貸額度后的和值。
(二)購買、建修首套自住住房，建筑面積在90�(含)以下的，貸款額不超過購房總價(不含車庫)的80%;建筑面積在90�以上的，貸款額不超過購房總價(不含車庫)的70%。購買、建修第二套自住住房的，貸款額度不超過購房總價的60%。住房公積金組合貸款額度(公積金貸款額度加商業(yè)性個人住房貸款額度)不超過上述規(guī)定比例限制。
普通商品房交易價格認定，按在當?shù)胤抗懿块T登記備案的購房合同上約定的房屋總價為準;二手住房交易價格認定，以《中華人民共和國契稅完稅證》原件上填寫的價格及管理中心確認的價格為準。建造、翻建、大修自住住房價格認定，以具備資質的建筑工程公司出具的工程造價預算及管理中心確認的價格為準。
(三)貸款最高限額。家庭成員均符合貸款條件的(共同借款人為現(xiàn)役軍〔士〕官的，視同正常繳存住房公積金)，貸款最高不超過40萬元;僅一人符合貸款條件的，貸款最高不超過20萬元。
(四)夫妻及未婚子女一方在本市繳存住房公積金、另一方在異地繳存住房公積金的，在本地購房時，根據(jù)另一方繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明，可以共同計算住房公積金貸款額度。
繳存證明內(nèi)容包括繳存職工姓名、身份證號碼、工作單位、月繳存基數(shù)、月繳存額、近期繳存明細(必須滿6個月以上)和是否有未結清的公積金貸款。如另一方在外地有尚未結清的公積金貸款，在本地購房時，將不再共同計算公積金貸款額度。
上述四項計算所得貸款額度，兩人或兩人以上的貸款額低于15萬元的可放寬至15萬元，一人的貸款額低于8萬元的可放寬至8萬元。職工在公積金貸款結清后再次申請貸款的，累計貸款額度不得超過規(guī)定貸款最高限額。
第十四條 貸款額度由管理中心根據(jù)實際情況適時調整。
第十五條 夫妻關系存續(xù)期內(nèi)共同辦理過住房公積金貸款，離婚后任意一方需要再貸款，必須將原貸款全部結清后方能申請。原貸款均算作雙方一次貸款記錄，再貸款時視為雙方各自享受過原貸款一半的額度，在計算新貸款額度時進行累計扣減。
未婚子女與父(母)共同辦理過住房公積金貸款，未婚子女結婚后需要再貸款的，必須將原貸款全部結清后方能申請。原貸款算作該未婚子女的一次貸款記錄，再貸款時視為享受過原貸款一半的額度，在計算新貸款額度時進行累計扣減。
第十六條 貸款期限。公積金貸款期限以年為單位，最長不得超過20年，借款人申請的貸款期限與申請貸款時的實際年齡之和原則上不得超過其法定退休年齡。
連續(xù)、足額繳存公積金5年以上且具有穩(wěn)定收入、信譽良好、有償還貸款本息能力的借款人(不含低于規(guī)定正常比例繳存住房公積金的職工或是住房公積金集中繳存戶內(nèi)人員)，貸款期限可以延長至借款人法定退休年齡后1至5年。
第十七條 貸款利率。按中國人民銀行規(guī)定的公積金貸款利率執(zhí)行。
首次申請公積金貸款，按住房公積金個人住房貸款基準利率執(zhí)行;已辦理過公積金貸款，結清后再申請的`，貸款利率按照同期住房公積金個人住房貸款基準利率的1.1倍執(zhí)行。
集中繳存戶內(nèi)人員連續(xù)3個月，累計6個月未按時足額繳存住房公積金的，貸款利率執(zhí)行同期商業(yè)住房貸款基準利率(非首次公積金貸款的按同期商業(yè)性住房貸款基準利率的1.1倍執(zhí)行)。
一年期貸款實行到期一次性還本付息，貸款期限內(nèi)利率不作調整，執(zhí)行合同利率。一年期以上公積金貸款，遇中國人民銀行利率調整，于次年1月1日起，按相應利率檔次執(zhí)行新的利率。
貸款利率按貸款資金實際劃轉日中國人民銀行公布施行的貸款利率執(zhí)行。
第四章 貸款擔保
第十八條 借款人申請公積金貸款必須提供貸款擔保。擔保方式有現(xiàn)房抵押、有價證券質押、公積金質押、擔保公司擔保、所購房抵押加階段性保證等。
對可能存在安全風險的抵押貸款，管理中心可以要求借款人除上述擔保方式外再提供第三人承擔保證責任�！暗谌恕睉斒怯凶》抗e金賬戶并正常繳存的第三方自然人,當借款人不履行債務時，按約定履行職責。
第十九條 現(xiàn)房抵押指借款人申請貸款時，以具有合法權屬證明且未設定抵押的房產(chǎn)作抵押。在抵押期內(nèi)，抵押人對已抵押的房產(chǎn)負有維修、管護、保證完好無損的責任。
第二十條 有價證券質押指借款人申請貸款時，以國債、銀行存單等管理中心認可的有價證券作為質物。
借款人采用有價證券質押擔保的，有價證券金額不得低于借款金額本息和。借款人須辦理有價證券凍結手續(xù)，并將凍結手續(xù)及有價證券交受委托銀行保管，借款人按照借款合同還清本息后，受委托銀行將質押的有價證券退還借款人。
第二十一條 公積金質押指借款人以本人或他人住房公積金賬戶內(nèi)的公積金余額及以后繼續(xù)繳存的住房公積金作為質物。
質押擔保的借款金額按質押時公積金賬戶內(nèi)余額計算，質押的住房公積金余額最低不得少于借款人借款額的50%，具體比例由管理中心根據(jù)實際情況確定。質押之后公積金賬戶內(nèi)繼續(xù)繳存的公積金自動進行質押擔保。在質押期間，出質人不能提取個人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額。
在借款人還款過程中，出質人公積金余額超過借款人借款余額部分，可應主借款人的書面申請并經(jīng)管理中心審核同意后解除質押擔保。
第二十二條 擔保公司擔保指由有資質的擔保公司為借款人提供擔保并承擔連帶責任。
第二十三條 所購房抵押加階段性保證指借款人以所購買的房屋作抵押，在借款人取得該住房的所有權，辦妥抵押登記并交至管理中心或受委托銀行執(zhí)管之前，由售房人提供階段性連帶責任保證。
階段性保證人必須是管理中心與之簽訂了《商品房貸款按揭合作協(xié)議書》，且又是借款人所購房屋的開發(fā)商或售房單位。
第二十四條 借款人以現(xiàn)房抵押或以所購房抵押加階段性保證方式擔保的，須與管理中心、受委托銀行簽訂《房地產(chǎn)抵押合同》，辦理抵押登記手續(xù)，并將《房屋他項權證》交受委托銀行或管理中心保管。抵押房的現(xiàn)值，由管理中心根據(jù)當?shù)胤抗堋⑽飪r部門定期測算并公布的房地產(chǎn)基準價格結合實際進行確認。住房抵押值最高不得超過其現(xiàn)值的70%，非住房抵押值最高不得超過其現(xiàn)值的50%。
第二十五條 二手房貸款必須以所購房作抵押且不得變更抵押物。
第二十六條 借款人購買普通商品房以所購房抵押作為擔保的，不可辦理擔保物變更;以其他非所購房抵押作為擔保的，可以用所購房進行抵押物置換。
第二十七條 借款人違約或拒絕履行借款合同的，管理中心有權依照合同和法律程序處置抵押(質)物。
第二十八條 處分抵押(質)物所得價款，扣除處分抵押(質)物各項費用后按照合同約定償還公積金貸款;不足償還公積金貸款本息的，管理中心繼續(xù)向債務人追償;超過應償還貸款本息的部分，退還抵押(出質)人。
第五章 貸款材料及流程
第二十九條 貸款材料。借款人申請貸款時須提供以下材料：
(一)借款人身份、關系材料：借款人身份證、住房公積金卡、婚姻狀況證明、父(母)子(女)關系證明等原件及復印件;借款人為單身一人的，須由本人當場填寫單身具結書。共同借款人為軍官(含士官)的出具軍隊統(tǒng)一頒發(fā)的有效證件。
(二)購建房材料：
�、辟徺I普通住房的：經(jīng)房管部門鑒證的購房合同或協(xié)議原件;不低于規(guī)定首付款比例的稅務部門監(jiān)制的首付款憑證原件及復印件;
�、操徺I二手房的：已過戶的提供經(jīng)房管部門認可的房屋轉讓合同或買賣契約原件，契稅完稅憑證原件。未過戶辦理交易資金托管的，還需提供房管部門的《存量房交易資金托管協(xié)議》原件、《存量房交易資金托管存款憑證》原件及復印件;
�、臣Y建房的：單位提供《建筑工程施工許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《土地使用證》和集資建房名單原件及復印件;個人提供《集資建房合同(協(xié)議)》原件;不少于規(guī)定首付款比例的付款憑證原件及復印件;
�、唇ㄔ炱胀ㄗ宰》康模骸督ㄔO用地規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》原件及復印件;具有施工資質的建筑施工單位出具的工程造價預算表原件;不低于規(guī)定首付款比例的自有資金證明原件及復印件;
⒌翻建、大修普通自住房的：《房屋所有權證》、《國有(集體)土地使用證》及規(guī)劃管理部門(或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村鎮(zhèn)辦)的批準文件原件及復印件;具有施工資質的建筑施工單位出具的工程造價預算表原件;不低于規(guī)定首付款比例的自有資金證明原件及復印件。
(三)擔保材料：
⒈現(xiàn)房抵押：抵押房屋的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》、抵押房產(chǎn)所有權人(抵押人)身份證、結婚證或戶口簿原件及復印件;
�、灿袃r證券質押：有價證券所有人及其配偶身份證、婚姻狀況證明、有價證券原件及復印件;有價證券凍結止付手續(xù)原件;
�、彻e金質押：出質人身份證原件及復印件，出質人本人簽寫的《質押貸款保證書》或經(jīng)公證部門公證的出質人同意質押書;
�、磽９緭＃簱９镜膿�;
⒌所購房抵押加開發(fā)商階段性保證：與管理中心已簽定合作協(xié)議的房產(chǎn)開發(fā)商出具的階段性保證擔保書原件;
�、兜谌藫＃旱谌松矸葑C原件，本人簽寫的《擔保書》。
(四)其他材料(按要求提供)：
1. 所購商品房的銷(預)售許可證原件及復印件;
2. 開發(fā)商出具的收款賬號信息(加蓋公章);
3. 申請商業(yè)貸款轉公積金貸款的，須提供銀行借款合同、個人近期還款明細并注明貸款余額(銀行加蓋章印)原件;
4. 管理中心認為有必要提供的其他材料。
涉及相關部門出具的證明材料有有效期的，依其規(guī)定;未規(guī)定有效期的，證明材料出具之日起一個月內(nèi)有效。
第三十條 貸款程序:
(一)貸款申請。借款人應當攜帶貸款申請資料，到管理中心各地服務大廳提出申請，填寫《住房公積金貸款意向表》等有關資料;
(二)貸款受理。管理中心對借款人的申請材料進行審核、審批，審批同意后約見借款人簽訂《借款合同》等;
(三)貸款發(fā)放。借款人持《借款合同》及擔保材料到受委托銀行，經(jīng)受委托銀行審核確認后，將貸款資金劃入售房單位或房屋承建(修)方在銀行開設的賬戶內(nèi)。借款人須同時與受委托銀行簽訂《委托還款協(xié)議書》。
自管理中心審批同意并約見借款人之日起30日內(nèi)借款人未與管理中心簽訂《借款合同》或自《借款合同》簽訂之日起30日內(nèi)借款人未辦理貸款劃轉手續(xù)的，視同借款人放棄貸款申請。
第六章 貸款償還
第三十一條 貸款償還。借款人可選擇等額本息還款法、等額本金還款法或管理中心認可的其他還款法。
第三十二條 還款方式:貸款期限為一年的，實行到期一次性還本付息。貸款期限在一年以上的，實行按月歸還貸款本息，借款人從貸款實際劃轉日的次月開始，于每月20日前將應還貸款本息存入委托還款賬戶中，受委托銀行每月從還款賬戶中扣收。
第三十三條 提前還款。借款人可以提前償還部分貸款本金或結清全部貸款本息。提前歸還貸款的，管理中心不得收取違約金，但按照借款合同已計收的貸款利息不作調整也不退還。
借款人在還款期間信用良好且還款能力顯著提高的，可申請縮短借款年限�？s短年限僅辦理一次�？s短年限后貸款利率按實際貸款年限對應利率執(zhí)行，按照借款合同已計收的貸款利息不作調整也不退還。
貸款期限為一年的，如需提前還款，必須一次性還清全部貸款本息。
第七章 貸款變更
第三十四條 借款人在還款期間因特殊原因須變更貸款擔保方式或抵押(質)物的，應當以書面形式提出申請，管理中心審核同意后辦理變更手續(xù)。
第三十五條 借款人未婚時辦理公積金按揭貸款，婚后增加配偶為所購房共有權人，在未辦理他項權證前，可辦理預購商品房登記申請人及抵押人變更。
第三十六條 借款人死亡(包括宣告死亡)，其合法的財產(chǎn)繼承人、受遺贈人申請繼續(xù)履行借款合同的，經(jīng)管理中心審核同意后，予以變更借款合同。
第八章 個人信用
第三十七條 影響個人信用的信息有個人在貸款、擔保、信用卡、保險等與金融機構或者管理中心等機構發(fā)生信貸關系而形成的個人實際履約行為記錄;個人納稅、參加社會保險以及個人財產(chǎn)狀況及變動等信息;以及可能影響個人信用狀況的不良嗜好、不正當行為或涉及民事、刑事、行政訴訟和行政處罰的記錄等。
第三十八條 個人信用不良的認定：
(一)金融機構確認為信用不良的;
(二)在借貸、賒購、擔保、租賃、保險、使用信用卡等活動中未按照合同履行義務，在管理中心或金融機構存在連續(xù)3次(含)或累計6次(含)違約記錄的;到期一次性還本付息的，拖欠貸款本金或利息時間在90天(含)以上的;
(三)利用或協(xié)助提供各種虛假材料騙取、套取住房公積金或住房公積金貸款的;
(四)有行政處罰信息或經(jīng)人民法院判決或者裁定履行義務以及強制執(zhí)行的;
(五)住房公積金集中繳存戶中的繳存人，連續(xù)3個月，累計6個月未按時足額繳存住房公積金或未能履行《自愿參加住房公積金制度協(xié)議》中其他條款的;
(六)有黃、賭、毒等不良行為的;
(七)有制假、販假等不法行為或從事國家限制、禁止經(jīng)營行為的;
(八)經(jīng)營虧損、資不抵債，欲用貸款償還其他債務的;
(九)其他不宜發(fā)放貸款的情形或有損害住房公積金制度行為的。
第三十九條 個人不良信用行為或不良事件終止之日起滿5年及5年以上的，不作為判定個人信用不良依據(jù)。如經(jīng)調查，個人確因非惡意原因造成還款違約，所拖欠貸款、信用卡等本息均是在拖欠當月底前還清的，可視為未違約。
第九章 貸款監(jiān)管
第四十條 違約處理。 借款人有下列情形之一的，管理中心根據(jù)《借款合同》的約定，依法提前收回公積金貸款，并追究借款人的違約責任：
(一)借款人未按�？顚Ｓ玫囊�(guī)定使用公積金貸款;
(二)經(jīng)事后督查，借款人是以套取住房公積金貸款為目的，與房屋賣方進行約定交易，并非用于自住的;
(三)住房公積金集中繳存戶中的繳存人，未能履行《自愿參加住房公積金制度協(xié)議》相關條款的;
(四)未經(jīng)管理中心同意，借款人將設定抵押權的財產(chǎn)變賣、轉讓、贈與或重復抵押的;
(五)借款人所設定抵押的房產(chǎn)遇拆遷，借款人未事先通知管理中心，并未辦理貸款清償手續(xù)或重新落實新的擔保方式的;
(六)借款人拒絕或阻撓管理中心對公積金貸款使用情況進行監(jiān)督檢查的;
(七)借款人與其他法人或經(jīng)濟組織簽訂有損管理中心權益的合同或協(xié)議的;
(八)借款人連續(xù)三個月或累計六個月未按時償還貸款本息的;
(九)擔保人違反《擔保合同》、喪失承擔連帶責任能力或抵押物因損毀不足以清償貸款，而保證人、借款人未按要求落實新保證或新抵押的;
(十)違反與管理中心約定的其他事項的。
第四十一條 借款人在個人住房公積金貸款發(fā)放后與賣方解除、確認無效或撤銷所購房屋買賣合同的，貸款人必須在辦理相關手續(xù)前將所欠貸款全部還清。
借款人拒不結清貸款的，管理中心有權采取必要的措施對已使用款項進行追回，保障資金的�？顚Ｓ谩�
第四十二條 管理中心可以根據(jù)房地產(chǎn)市場和住房公積金資金運行情況，對已出臺過的住房公積金貸款政策范圍內(nèi)進行微調。管理中心應建立公積金貸款預警機制，在公積金貸款個貸比率低于60%或高于80%時，及時對貸款政策進行調整。
第四十三條 在住房公積金存貸比達到或超過85%時，管理中心可實施住房公積金貸款輪候。公積金貸款輪候期間，應停辦商業(yè)性個人住房貸款轉公積金貸款業(yè)務。對符合公積金貸款條件而不愿輪候排隊申請公積金貸款的職工，管理中心可指定商業(yè)銀行向借款人發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，先行用于支付購建房款，商業(yè)性個人住房貸款與公積金貸款利率之間的差額由公積金中心補貼。在住房公積金存貸比低于75%時，管理中心可按照放貸時間順序逐步將商業(yè)性個人住房貸款轉為公積金貸款。
第四十四條 管理中心對受委托銀行建立檢查考核制度。定期分析貸款回收和逾期情況，制訂重點回收目標。根據(jù)《委托貸款協(xié)議書》確定的各項指標和獎懲條款對受委托銀行進行監(jiān)督、檢查和考核。
第十章 附 則
第四十五條 本細則由鹽城市住房公積金管理中心負責解釋并組織實施，鹽城市住房公積金管理中心可根據(jù)本細則制定具體的操作辦法和操作流程。本細則條款遇國家政策調整相應調整。
第四十六條 本市以前有關規(guī)定與本細則不一致的，以本細則為準。本細則從2014年11月10日起施行。