城鎮(zhèn)土地使用稅如何計(jì)算？2017城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)算

　　城鎮(zhèn)土地使用稅是以開(kāi)征范圍的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種資源稅。那么城鎮(zhèn)土地使用稅如何計(jì)算?下面是小編整理的2017城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)算，歡迎大家參考!

　　終止納稅義務(wù)的時(shí)間應(yīng)符合法定條件

　　城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第三條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。其商品房對(duì)應(yīng)的土地是否已經(jīng)不再由房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際占用，應(yīng)以以下兩個(gè)文件為依據(jù)。

　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))第三條“關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問(wèn)題”規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的.，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào))第二條第(二)項(xiàng)明確，購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　本著轉(zhuǎn)讓方納稅義務(wù)截止日應(yīng)與受讓方納稅義務(wù)起始日相銜接的原理，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售商品房，應(yīng)以房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)已發(fā)生轉(zhuǎn)移或變化，作為終止土地使用稅納稅義務(wù)的條件，在實(shí)務(wù)中，可以房屋交付購(gòu)房者或購(gòu)房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間“孰先”原則來(lái)確定，停止計(jì)算稅款的時(shí)間為“次月”。購(gòu)房者從此時(shí)開(kāi)始成為納稅人(個(gè)人非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房占地免征的除外)，房地產(chǎn)企業(yè)則從此時(shí)開(kāi)始終止納稅義務(wù)。

　　在此以前，無(wú)論是已簽訂商品房銷(xiāo)售合同，還是已收售房款、已開(kāi)具發(fā)票，或者雖已達(dá)到合同約定交房時(shí)間但未實(shí)際交房等，只要房屋未發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移或土地使用權(quán)屬未發(fā)生法定變化，房地產(chǎn)企業(yè)就仍是該商品房用地的實(shí)際占用者即納稅義務(wù)人。如此才能保持該塊土地在納稅時(shí)間上的連續(xù)性，使得同一塊土地的土地使用稅的納稅義務(wù)得以實(shí)現(xiàn)無(wú)縫轉(zhuǎn)移。反之，如果以其他時(shí)點(diǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)終止時(shí)間，均會(huì)造成土地使用稅納稅義務(wù)的中斷。

　　計(jì)算稅款方式不同，納稅不同

　　房地產(chǎn)企業(yè)因完成商品房的銷(xiāo)售而終止土地使用稅納稅義務(wù)，應(yīng)繳稅款隨著已售房屋的交付而遞減，這看似已很明確，但實(shí)務(wù)中讓征納雙方感到困惑和難以把握的是如何具體計(jì)算減少的稅款，不同的計(jì)算方式將得出不同的結(jié)果，影響到納稅人的利益。

　　例如，某公司2010年取得6萬(wàn)平方米的土地使用權(quán)，年稅額每平方米20元，年應(yīng)繳土地使用稅120萬(wàn)元(6萬(wàn)平方米×20元)。已建商品房可售面積30萬(wàn)平方米，2012年10月將首批已銷(xiāo)售的9萬(wàn)平方米房屋交付購(gòu)房者并辦妥相關(guān)手續(xù)，已售房屋折算用地面積為1.8萬(wàn)平方米(9萬(wàn)平方米÷30萬(wàn)平方米×6萬(wàn)平方米)。2012年土地使用稅計(jì)算：

　　甲方式：本地區(qū)規(guī)定的納稅期限為每年的4月和10月，分別以3月31日和9月30日的累計(jì)售房面積為半年度終止納稅義務(wù)截止時(shí)間，其10月交房對(duì)應(yīng)的用地在當(dāng)年不能減少稅款，只能在次年上半年再計(jì)算減少的稅款。2012年應(yīng)繳土地使用稅：6萬(wàn)×20元=120(萬(wàn)元)。

　　乙方式：本地區(qū)土地使用稅以季度為納稅期，分別在3月、6月、9月、12月的15日前申報(bào)當(dāng)季的稅款，10月交房對(duì)應(yīng)的用地在四季度終止納稅義務(wù)，按季計(jì)算減少的稅款：1.8萬(wàn)平方米×20元÷4=9(萬(wàn)元);2012年應(yīng)繳土地使用稅111萬(wàn)元(120-9)。

　　丙方式：與乙地相同也是以季為納稅期，但稅款分月計(jì)算、按季繳納，10月交房對(duì)應(yīng)的用地在當(dāng)月終止納稅義務(wù)，從11月起不再繳納稅款，按月計(jì)算減少的稅款為：1.8萬(wàn)平方米×20元÷12×2=6(萬(wàn)元);2012年應(yīng)繳土地使用稅114萬(wàn)元(120-6)。

　　相同的涉稅情形，卻因計(jì)算方式不同而計(jì)算出以上三種應(yīng)繳稅款，而繳納稅款的多少，直接影響到企業(yè)本年利潤(rùn)的增減，究竟以何種方式計(jì)算最佳呢?

　　土地使用稅暫行條例第九條規(guī)定，征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅;財(cái)稅〔2008〕152號(hào)文件規(guī)定，依法終止納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到當(dāng)月末;國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)文件規(guī)定，購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征土地使用稅。在這些法條中，均以“月”作為納稅義務(wù)的終止或起始“期”。

　　由此可見(jiàn)，甲方式顯然加重了納稅人的稅負(fù)，也不符合稅法規(guī)定;乙方式雖然繳納的稅款最少，但在交房當(dāng)月就不再納稅，違反了稅款計(jì)算“截止到當(dāng)月末”的規(guī)定;而丙方式，對(duì)已售房屋對(duì)應(yīng)的用地從次月起依法終止納稅義務(wù)，分月計(jì)算減少的稅款，按季匯總申報(bào)繳納，既符合稅法規(guī)定，又減輕了納稅人的稅負(fù)，且避免每月申報(bào)繳稅的繁瑣，最大限度地維護(hù)了納稅人的合法權(quán)益。