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2016物業(yè)管理?xiàng)l例釋義
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第一章總則
本章共五條,對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)的立法目的、調(diào)整對(duì)象和適用范圍、倡導(dǎo)原則、管理體制等作了規(guī)定。
作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī),《條例》第一條開宗明義,將規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展迅速,涉及面甚廣,但在實(shí)際生活中,對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)涵并沒有形成一個(gè)統(tǒng)一的看法。為了避免不必要的紛爭(zhēng),《條例》第二條對(duì)其所稱物業(yè)管理作了界定,明確了條例的調(diào)整范圍。
就業(yè)主而言,選擇一個(gè)合適的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于其能否獲得期待的物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要,為此,《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)。
在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,創(chuàng)新和科技進(jìn)步是永恒的主題。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高,也需借助新技術(shù)、新方法,也需依靠科技進(jìn)步。因此《條例》第四條鼓勵(lì)物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進(jìn)步來提升物業(yè)管理服務(wù)水平。
為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,《條例》第五條明確了物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理部門。
總則在整個(gè)《條例》中起著非常重要的作用,學(xué)習(xí)和掌握《條例》,首先應(yīng)該理解和領(lǐng)會(huì)總則條文所體現(xiàn)的精神。
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
[釋義]本條是關(guān)于《條例》立法目的的規(guī)定。
改革開放以來,深圳、青島、大連等地對(duì)住宅區(qū)和其他物業(yè)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理,取得了較好的效果。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化,房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化,越來越多的公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。在城鎮(zhèn)住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展的過程中,物業(yè)管理這一新興行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。它的產(chǎn)生與發(fā)展,對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境,提高城市管理水平,促進(jìn)住宅建設(shè),實(shí)施社會(huì)再就業(yè)工程起著積極的促進(jìn)作用。近年來,物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速發(fā)展的時(shí)期。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前上海、廣東、山東、遼寧等省市物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到50%,深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過90%,全國物業(yè)管理企業(yè)已有2萬多家,從業(yè)人員超過230萬。
隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,物業(yè)管理實(shí)踐中也出現(xiàn)了一系列問題:一是業(yè)主的權(quán)利義務(wù)不明確,物業(yè)管理各法律關(guān)系主體之間的關(guān)系也不明確,出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任;二是物業(yè)管理企業(yè)的行為不規(guī)范,在實(shí)踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項(xiàng)、收費(fèi)與服務(wù)不相符等不規(guī)范的行為,包括由過去的房管所改造過來的一些物業(yè)管理企業(yè),也存在著自身定位不準(zhǔn)確、服務(wù)意識(shí)不明確、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚的問題;三是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、運(yùn)作等缺少監(jiān)督和制約,有的業(yè)主委員會(huì)不能真正代表業(yè)主利益,甚至損害了業(yè)主的公共利益;四是物業(yè)的開發(fā)建設(shè)質(zhì)量問題對(duì)物業(yè)管理造成不良影響,使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任。對(duì)于這些問題應(yīng)該說與我國有關(guān)物業(yè)管理的法制不健全有關(guān)。這種狀況也造成政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù),司法機(jī)關(guān)對(duì)日益增多的物業(yè)管理案件的處理無法可依,大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決,這不利于物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)范,也在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。因此,社會(huì)各界要求規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng),針對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行專門立法的呼聲逐年高漲,每年都有建議加強(qiáng)物業(yè)管理立法的人大議案和政協(xié)提案。
近幾年來,國務(wù)院及其有關(guān)部門制定了一系列有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件,如《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23號(hào))、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(建設(shè)部令第33號(hào))、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(國家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào))、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建設(shè)部、財(cái)政部建住房[1998]213號(hào))、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》(財(cái)政部財(cái)基宇[1998]7號(hào))、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》(建設(shè)部建住房[1999]261號(hào))、《物業(yè)管理委托合同示范文本》(建設(shè)部、國家工商行政管理局建房[1997]263號(hào))、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議示范文本》(建設(shè)部建住房[1999]246號(hào))等。與此同時(shí),各地在物業(yè)管理立法方面也進(jìn)行了積極的探索。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、河南、陜西等20多個(gè)省市制定了物業(yè)管理?xiàng)l例,其他省市也普遍頒布了物業(yè)管理辦法。上述法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件對(duì)于指導(dǎo)各地物業(yè)管理實(shí)踐起到了良好的作用,也為《條例》的起草提供了條件。
1999年4月,建設(shè)部成立《條例》起草小組,通過收集國內(nèi)外有關(guān)資料,開展立法調(diào)研,召開專家論證會(huì)和有業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、街道辦事處、派出所、居民委員會(huì)、律師等有關(guān)人士參加的座談會(huì),廣泛征求地方和相關(guān)部門的意見,認(rèn)真研究分析物業(yè)管理面臨的形勢(shì)和立法應(yīng)當(dāng)解決的主要問題,于2001年3月形成《條例》(送審稿)。2002年3月,國務(wù)院法制辦將《條例》列入立法計(jì)劃,并在送審稿的基礎(chǔ)上,經(jīng)過反復(fù)論證、修改和完善,形成《條例》(草案)。2002年10月16日,國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示將《條例》(草案)公開向社會(huì)征求意見。這一彰顯民意、推動(dòng)民主立法、切實(shí)提高立法工作質(zhì)量的舉措,在社會(huì)上引起了積極反響。在近一個(gè)月的意見征求期間,國務(wù)院法制辦共收到近4000條意見。從征求意見的情況看,社會(huì)各界對(duì)制定《條例》的必要性和《條例》(草案)的基本內(nèi)容給予了充分肯定,一致呼吁盡快出臺(tái),使物業(yè)管理活動(dòng)有法可依。在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎(chǔ)上,國務(wù)院法制辦與建設(shè)部對(duì)《條例》(草案)進(jìn)行了認(rèn)真修改。2003年5月28日,國務(wù)院第九次常務(wù)會(huì)議審議并原則通過了《條例》(草案)。可以說,《條例》反映了社會(huì)法制意識(shí)的日益增強(qiáng),凝聚了人民群眾的智慧和熱情。
《條例》的立法目的,可以從三方面理解:
首先,條例旨在為物業(yè)管理活動(dòng)建章立制,規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的行為。物業(yè)管理行為本質(zhì)上是一種民事法律行為,物業(yè)管理法律關(guān)系主要是一種民事法律關(guān)系。國家對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)在于,物業(yè)管理往往涉及眾多業(yè)主的公共利益,當(dāng)單一業(yè)主的利益和業(yè)主間的公共利益出現(xiàn)沖突時(shí),需要有一個(gè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)和協(xié)調(diào)機(jī)制,需要有指導(dǎo)各方行為的準(zhǔn)則。物業(yè)管理活動(dòng)涉及業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)使用人、公用事業(yè)單位等方面的權(quán)利義務(wù)。《條例》第二章對(duì)業(yè)主的權(quán)利義務(wù),業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生、職責(zé)、會(huì)議形式、議事規(guī)則,業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)、組成,業(yè)主公約的內(nèi)容效力,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系等作了明確規(guī)定,著重規(guī)范業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的行為�！稐l例》第三章界定了建設(shè)單位在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù),著重規(guī)范建設(shè)單位的行為�！稐l例》第四章就物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員的資質(zhì)、資格,物業(yè)服務(wù)合同等作了詳細(xì)規(guī)定,著重規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員、物業(yè)使用人、公用單位、事業(yè)單位的行為�！稐l例》第五章著重規(guī)范物業(yè)使用和維護(hù)過程中各方主體的行為。
其次,《條例》旨在通過規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),來維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。物業(yè)管理,實(shí)質(zhì)上是業(yè)主行使對(duì)物業(yè)的所有權(quán)來滿足自身需求的過程,是建立在業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的。對(duì)物業(yè)管理立法,自應(yīng)以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益為核心。從《條例》的規(guī)定來看,也確實(shí)是這么做的。例如,《條例》要求建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益(第二十二條);規(guī)定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自轉(zhuǎn)讓(第二十七條);強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)違反條例規(guī)定給業(yè)主造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任(第五十八條、第六十條、第六十一條、第六十二條)等。物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理活動(dòng)中提供物業(yè)服務(wù)的一方當(dāng)事人。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體關(guān)系。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,《條例》也明確予以保障。例如,《條例》規(guī)定業(yè)主和使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任(第四十二條);強(qiáng)調(diào)違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主預(yù)期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴(第六十七條)等。
第三,《條例》旨在通過規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)和維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,使物業(yè)管理發(fā)揮出良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。從物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展過程來看,物業(yè)管理的推進(jìn)與發(fā)展,對(duì)于改善居住質(zhì)量、維護(hù)住區(qū)的安定、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。制定條例的目的,也是為了充分發(fā)揮物業(yè)管理制度的積極作用,改善廣大居民的生活、工作環(huán)境。
第二條本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
[釋義]本條是關(guān)于物業(yè)管理定義的規(guī)定。
《條例》對(duì)物業(yè)管理下定義,實(shí)際是要解決《條例》的調(diào)整范圍問題�！稐l例》名為物業(yè)管理?xiàng)l例,規(guī)定《條例》的調(diào)整范圍,勢(shì)必要明確物業(yè)管理的內(nèi)涵。對(duì)《條例》所稱物業(yè)管理的定義,需從以下幾方面理解:
第一,物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。
對(duì)于房屋等建筑物的管理,業(yè)主可以根據(jù)不同情況采用不同的方式。從實(shí)際情況來看,主要有三種方式:其一是業(yè)主自己進(jìn)行管理;其二是業(yè)主將不同的管理內(nèi)容委托給不同的專業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理;其三是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理�！稐l例》調(diào)整的物業(yè)管理,僅指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理這種方式。《條例》所規(guī)范的物業(yè)管理活動(dòng),也限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。當(dāng)然,這并不意味著業(yè)主采用其他方式對(duì)建筑物進(jìn)行管理的行為沒有法律約束,只不過《條例》對(duì)其不予規(guī)范而已。就業(yè)主自行管理而言,作為建筑物的所有權(quán)人,業(yè)主可行使對(duì)建筑物的占有、使用、收益、處分權(quán)。對(duì)建筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn),對(duì)此,《中華人民共和國民法通則》(以下簡(jiǎn)稱《民法通則》)等法律、法規(guī)已有規(guī)定。就業(yè)主委托專業(yè)服務(wù)公司管理而言,業(yè)主和專業(yè)服務(wù)公司之間是委托服務(wù)合同關(guān)系,應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定來執(zhí)行�！稐l例》之所以就業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施建筑物管理單獨(dú)立法,是基于這種方式的特殊性。
必須說明的是,業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來進(jìn)行管理自己的物業(yè)。換言之,是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對(duì)物業(yè)實(shí)施管理,是業(yè)主的權(quán)利�！稐l例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理,但是,如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的,則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來進(jìn)行。
第二,物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)交易。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,交易的進(jìn)行主要通過合同作為紐帶完成,交易的雙方也即合同的主體。物業(yè)管理作為一項(xiàng)市場(chǎng)行為,也是通過合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理和服務(wù)的,其權(quán)利義務(wù)直接來自于合同�？梢哉f,沒有了物業(yè)服務(wù)合同,也就不存在物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系,明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容提供物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,雙方是平等的民事法律關(guān)系。
第三,物業(yè)管理的內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理,對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。
物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面:一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理;二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的保安、保潔、綠化、交通及車輛管理等服務(wù)。
除此之外,按照《條例》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托,為其提供物業(yè)服務(wù)合同沒有約定的服務(wù)項(xiàng)目(第四十四條);也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托,為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用(第四十五條)。
在《條例》的調(diào)整范圍方面,除了需準(zhǔn)確理解物業(yè)管理的定義外,還需明確以下幾點(diǎn):
一是,《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。從《條例》出臺(tái)前各地立法情況來看,主要規(guī)范的是居住物業(yè)(住宅物業(yè))的物業(yè)管理活動(dòng);對(duì)于寫字樓、商場(chǎng)等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),沒有專門的法律規(guī)定,實(shí)踐中多是參照居住物業(yè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在條例》制定過程中,有一種意見認(rèn)為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大,業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也不一樣,應(yīng)當(dāng)分別立法,而《條例》設(shè)立的制度均是針對(duì)居住物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)而言,因此《條例》應(yīng)當(dāng)更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專門針對(duì)非居住物業(yè)的內(nèi)容。經(jīng)是調(diào)研和充分的討論,這種意見沒有被采納。因?yàn)殡m然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實(shí)存在較大差別,但在法律制度方面,兩者并無明顯不同,無分別立法的必要。至于兩者的差別,可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。當(dāng)然,《條例》在某些問題上對(duì)兩者也作了區(qū)分,有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如,在前期物業(yè)管理階段,《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),而對(duì)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位,就沒有這一要求(第二十四條);同時(shí)《條例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金制度,而對(duì)非住宅物業(yè)則未作強(qiáng)制性規(guī)定。
二是,《條例》的適用范圍,既包括城市,也涵蓋鄉(xiāng)村�！稐l例》確立的一些基本制度,既適用于城市的物業(yè)管理活動(dòng),也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動(dòng)。在《條例》起草過程中,曾幾易名稱。就其原因,除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭(zhēng)外,城市和鄉(xiāng)村之爭(zhēng)是另外一個(gè)原因。有意見認(rèn)為,物業(yè)管理在我國尚處于起步階段,目前階段的物業(yè)管理,基本限于城市之內(nèi),因此,應(yīng)當(dāng)制定城市物業(yè)管理?xiàng)l例。另一種意見則認(rèn)為,雖然從全國情況來看,物業(yè)管理確實(shí)主要存在于城市。但不可否認(rèn)的是,在一些比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村,物業(yè)管理活動(dòng)已經(jīng)存在。尤其是在沿海一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū),城鄉(xiāng)差別已經(jīng)非常小。同時(shí),并非只有城市才會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理的需求,對(duì)鄉(xiāng)村也存在。而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,鄉(xiāng)村對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動(dòng),那鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動(dòng)將無法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展,也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益�！稐l例》最終采納了第二種意見。
關(guān)于物業(yè)管理這一專業(yè)名稱,還有一點(diǎn)需要說明。在《條例》制定過程中,曾經(jīng)出現(xiàn)過一個(gè)爭(zhēng)議較大的問題,就是《條例》究竟應(yīng)該叫物業(yè)管理?xiàng)l例還是物業(yè)服務(wù)條例。主張物業(yè)服務(wù)條例的意見認(rèn)為,《條例》應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)企業(yè)給業(yè)主提供的是服務(wù)而非管理,如果稱作物業(yè)管理?xiàng)l例不能體現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)的服務(wù)職能,而且容易和行政機(jī)關(guān)的管理相棍淆,因此,建議將《條例》的名稱修改為物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例或者物業(yè)服務(wù)條例條文中涉及到的物業(yè)管理也相應(yīng)的修改為物業(yè)服務(wù)或者物業(yè)管理服務(wù)。
主張物業(yè)管理?xiàng)l例的意見則認(rèn)為:
1.物業(yè)管理區(qū)別于行政管理。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,以經(jīng)營方式,提供帶有專業(yè)化管理的服務(wù)是物業(yè)管理的特殊性,與政府有關(guān)部門的行政管理有著本質(zhì)的區(qū)別。
2.物業(yè)管理&包含對(duì)物業(yè)及共用設(shè)施、公共環(huán)境的維護(hù)、管理及提供的相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理這一名稱比較準(zhǔn)確地反映了物業(yè)管理的內(nèi)容。
3.經(jīng)過這些年的發(fā)展,物業(yè)管理這一概念已經(jīng)約定俗成,被社會(huì)廣泛接受和認(rèn)同。從中央文件到各地制定的政策法規(guī),均采用物業(yè)管理這一名稱。
4.物業(yè)管理這一名稱符合國際慣例。物業(yè)管理在國際上已有100多年的發(fā)展歷史,物業(yè)管理已成為世界各國的通用叫法,符合國際慣例。美國、英國、加拿大、澳大利亞、新加坡、中國香港等國家和地區(qū)均采用PROPERTYMANAGEENT這個(gè)名詞,翻譯成漢語就是物業(yè)管理;。采用物業(yè)管理名稱,有利于物業(yè)管理行業(yè)的國際間交流,有利于推動(dòng)我國物業(yè)管理的國際化進(jìn)程。
這兩種意見雖然表現(xiàn)為對(duì)條例名稱的爭(zhēng)議,實(shí)質(zhì)上涉及對(duì)物業(yè)管理這一概念的深層次的理解和認(rèn)識(shí)�？梢哉f,這兩種意見是從不同角度闡述了物業(yè)管理的內(nèi)涵,兩者并無原則分歧。實(shí)質(zhì)上,物業(yè)管理是業(yè)主行使對(duì)物業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán),選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。經(jīng)過反復(fù)討論,《條例》采納了物業(yè)管理?xiàng)l例這一名稱,同時(shí),《條例》的具體規(guī)定中充分體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供的是物業(yè)服務(wù)這一基本精神。例如,在業(yè)主的權(quán)利中明確規(guī)定業(yè)主有權(quán)獲得物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)(第六條);將物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的合同規(guī)定為物業(yè)服務(wù)合同(第三十五條)等。
第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
[釋義]本條是關(guān)于業(yè)主通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定,是倡導(dǎo)性條款。
物業(yè)管理活動(dòng),本質(zhì)上是一項(xiàng)民事法律活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)之間不是依附或隸屬的關(guān)系,而是作為兩個(gè)平等的民事主體。把物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間聯(lián)系起來,藉以建立民事法律關(guān)系的法律行為就是物業(yè)管理合同。相對(duì)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域來說,業(yè)主選擇哪一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)來提供物業(yè)管理服務(wù),完全是一個(gè)市場(chǎng)行為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的最大優(yōu)點(diǎn)在于,可以最大限度地實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。對(duì)于業(yè)主,尤其是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)眾多的業(yè)主而言,選擇一個(gè)合適的物業(yè)管理企業(yè)并不是一件容易的事。而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制為業(yè)主們提供了選擇最佳合作伙伴的機(jī)會(huì)。
業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè),可以通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)方式來進(jìn)行。本條規(guī)定屬于倡導(dǎo)性規(guī)范,因此,業(yè)主可以采用招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),也可以采取協(xié)議等其他方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)。《條例》之所以要提倡業(yè)主通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè),主要基于兩方面考慮:一是在物業(yè)管理實(shí)踐中,建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)采用非市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)時(shí),存在種種弊端。例如,建設(shè)單位往往選擇下屬子公司提供物業(yè)管理服務(wù),結(jié)果經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)價(jià)不符、建管責(zé)任難分等一系列損害業(yè)主權(quán)益的問題。又如,一些業(yè)主委員會(huì)搞暗箱操作,選擇與業(yè)主委員會(huì)成員有利害關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),結(jié)果在物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主出現(xiàn)利益沖突時(shí),業(yè)主的合法權(quán)益往往難以得到保護(hù)。二是實(shí)踐證明,通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)等方式,有利于實(shí)現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙贏的結(jié)果。
通過何種方式選聘物業(yè)管理企業(yè),屬于業(yè)主的權(quán)利。同時(shí),利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是需要一定成本的,并不是所有業(yè)主都愿意或者有必要支付這筆成本。對(duì)一些服務(wù)項(xiàng)目較少、范圍較小的物業(yè)管理區(qū)域而言,業(yè)主并不一定有必要通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)。鑒于此,《條例》只是提倡而不是強(qiáng)制要求所有業(yè)主均必須通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
與本條規(guī)定相呼應(yīng),《條例》第二十四條對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)方式以及必須按照招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的情形作了明確規(guī)定。
第四條國家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。
【釋義]本條是關(guān)于物業(yè)管理與創(chuàng)新和科技進(jìn)步關(guān)系的規(guī)定,是倡導(dǎo)性條款。
傳統(tǒng)觀念認(rèn)為,物業(yè)管理的主要內(nèi)容無非是保潔、保安、綠化、房屋維修等,是一個(gè)技術(shù)含量不高的行業(yè)。實(shí)際上,物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的活動(dòng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步,建設(shè)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品,物業(yè)的智能化程度越來越高,只有那些擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員,具有先進(jìn)的管理工具及設(shè)備,建立科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè),才有能力提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。
中國加入世界貿(mào)易組織之后,物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,物業(yè)管理企業(yè)迫切需要從理念上進(jìn)行創(chuàng)新,不斷采用新技術(shù)、新方法來提高自己的管理服務(wù)水平,增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力。在物業(yè)管理實(shí)踐中,物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理工作中已經(jīng)引人不少全新理念與運(yùn)作模式,取得了良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果。例如,一些物業(yè)管理企業(yè)率先采用了"無人化管理"模式,得到了業(yè)主和社會(huì)的廣泛認(rèn)同。另外,已有不少物業(yè)管理企業(yè)開始針對(duì)業(yè)主鮮明的特點(diǎn)與需求采用"個(gè)性化"管理模式,通過防護(hù)系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等智能化設(shè)施逐步提高管理服務(wù)水平,大大提高了業(yè)主的滿意率。
物業(yè)管理屬于直接介入人民群眾家居生活的服務(wù)性行業(yè)。在網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代,數(shù)字化生活正逐步變成現(xiàn)實(shí),網(wǎng)絡(luò)信息與生活現(xiàn)實(shí)之間將變得越來越密不可分。隨著人們居住環(huán)境智能化、日常生活數(shù)字化的實(shí)現(xiàn),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)融入其中,在為業(yè)主(居民)提供傳統(tǒng)服務(wù)的同時(shí),不斷采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提升管理和服務(wù)水平。
本條是一條原則性規(guī)定,體現(xiàn)了國家對(duì)物業(yè)管理創(chuàng)新和依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理服務(wù)水平的重視。至于如何鼓勵(lì),《條例》并沒有具體的規(guī)定。各地可以根據(jù)實(shí)際情況制定相應(yīng)的鼓勵(lì)政策和措施,促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新,促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)科技含量的提高。
第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
[釋義]本條是關(guān)于物業(yè)管理監(jiān)督管理體制的規(guī)定。
物業(yè)管理監(jiān)督管理體制是指由物業(yè)管理監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其管理職責(zé)、管理程序、相互關(guān)系等組成的有機(jī)整體。《條例》規(guī)定對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,由各級(jí)政府根據(jù)事權(quán)實(shí)施。
本條第一款規(guī)定了國家一級(jí)的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。國家一級(jí)的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)是指國務(wù)院建設(shè)行政主管部門,管理職責(zé)是負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
根據(jù)《條例》的規(guī)定,國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括制定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的具體辦法(第三十二條),配合國務(wù)院價(jià)格主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法(第四十→條),配合價(jià)格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi)(第四十三條),會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定專項(xiàng)維修資金收取、使用和管理的辦法(第五十四條),對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為進(jìn)行查處(第六十條、第六十二條、第六十三條)等方面內(nèi)容。
本條第二款規(guī)定了地方一級(jí)的物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。各地物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)是指縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,管理職責(zé)是對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。需要說明的是,這里所稱"房地產(chǎn)行政主管部門"是一個(gè)籠統(tǒng)和靈活的稱呼,各地房地產(chǎn)行政主管部門的名稱或設(shè)置并不完全相同。
根據(jù)《條例》的規(guī)定,房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)(第十條)、撤銷業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律法規(guī)的決定或者責(zé)令其限期改正(第十九條)、批準(zhǔn)符合條件的建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)(第二十四條)、配合價(jià)格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi)(第四十三條)、處理物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴(第四十九條)、對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為的查處(第五十七條―第六十六條)等內(nèi)物業(yè)管理涉及面很廣。物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行,需要主管部門的監(jiān)督管理,也需要相關(guān)部門和單位的大力協(xié)作。正是考慮到此,《條例》的一些規(guī)定涉及到了相關(guān)部門和單位的職責(zé)。例如,《條例》第二十條規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合"公安機(jī)關(guān)",與"居民委員會(huì)"相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作;《條例》第四十條規(guī)定"國務(wù)院價(jià)格主管部門"會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法;第四十三條規(guī)定"縣級(jí)以上政府價(jià)格主管部門"會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督;第四十六條規(guī)定"有關(guān)行政主管部門"在接到物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理;第五十二條規(guī)定"公用事業(yè)單位"應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任;第五十四條規(guī)定專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同"國務(wù)院財(cái)政部門"制定。因此,公安、民政、物價(jià)、工商、建設(shè)、規(guī)劃、市政公用等有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé),協(xié)同實(shí)施條例。
第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
本章共15條,規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù),業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議事規(guī)則,業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成,業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系等內(nèi)容。
隨著住房體制改革的不斷深化,房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生了根本改變,居民住房自有化率越來越高,隨之而來的,單幢建筑物內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人(即多個(gè)業(yè)主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是密不可分的整體,對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用、維護(hù)、管理和對(duì)決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng),涉及全體業(yè)主的共同利益,單個(gè)業(yè)主無法完成,只能由全體業(yè)主形成共同意志,才能對(duì)此類共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機(jī)制,保證對(duì)業(yè)主共同事物作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會(huì)就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效的機(jī)制。
鑒于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的重要性,本條例專設(shè)第二章,對(duì)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的權(quán)責(zé)及其運(yùn)行機(jī)制做了明確的規(guī)定。這對(duì)于規(guī)范業(yè)主行為,保障業(yè)主合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展將起到重要的作用。
第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
{七}監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金{以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
{十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
{釋義]本條規(guī)定了什么是業(yè)主和業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利。
第一款規(guī)定了業(yè)主的概念。"業(yè)主"是一個(gè)從我國香港傳人內(nèi)地,逐漸被熟悉和接受的概念,顧名思義就是"物業(yè)的主人"。從《條例》第一章第二條的規(guī)定中可以看出,"物業(yè)"實(shí)際上指的是"房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地",可以看出,物業(yè)的外延比房屋要廣泛。但由于我國實(shí)行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個(gè)主體的原則,擁有了房屋的所有權(quán)在事實(shí)上就擁有了與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的相關(guān)權(quán)利。因此,將業(yè)主定義為"房屋的所有權(quán)人",并沒有排除業(yè)主對(duì)與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地?fù)碛械南嚓P(guān)權(quán)利。
第二款規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利。在物業(yè)管理活動(dòng)中,業(yè)主基于對(duì)房屋的所有權(quán)享有對(duì)物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。這些權(quán)利有些由單個(gè)業(yè)主享有和行使,有些只能通過業(yè)主大會(huì)來實(shí)現(xiàn)。
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)
物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后,物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有向業(yè)主提供合同所約定服務(wù)的義務(wù),業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后,享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利。
(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議.
業(yè)主大會(huì)會(huì)議是業(yè)主大會(huì)開展工作的基本形式。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會(huì)的成員,業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利。本《條例》第十三條規(guī)定:經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主有對(duì)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議的權(quán)利,促使物業(yè)管理能及時(shí)、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進(jìn)行。
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系和業(yè)主大會(huì)內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制的基礎(chǔ)性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力,而且這些規(guī)約的規(guī)定事關(guān)全體業(yè)主的共同利益,因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權(quán)利。當(dāng)業(yè)主認(rèn)為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,或者認(rèn)為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則有不完善的地方,可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán)
業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的決定權(quán),是通過參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,在會(huì)議上行使表決權(quán)的方式來行使的。只要具有業(yè)主身份,就具有參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利。在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上,業(yè)主按照省、自治區(qū)、直轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的具體辦法,或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的業(yè)主投票權(quán)確定辦法,對(duì)列入會(huì)議議程的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行投票,作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定。
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán)
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng),并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務(wù)作出決定。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表,即業(yè)主委員會(huì)委員組成。業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,作為業(yè)主的代言人履行具體職責(zé),為全體業(yè)主服務(wù)。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利,同時(shí)業(yè)主作為業(yè)主大會(huì)的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利。
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),它的工作直接關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會(huì)委員也具有個(gè)人利益,可能會(huì)怠于行使業(yè)主大會(huì)賦予它的職責(zé),有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會(huì)委員甚至可能會(huì)做出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會(huì)委員侵害業(yè)主權(quán)益情況的發(fā)生,督促業(yè)主委員會(huì)委員更好地履行職責(zé),保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員享有監(jiān)督權(quán)。如業(yè)主有權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作提出批評(píng)和建議;有權(quán)知曉業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作情況;有權(quán)了解業(yè)主委員會(huì)所作出的各項(xiàng)決定的理由;有權(quán)查詢業(yè)主委員會(huì)保存的各項(xiàng)檔案文件;有權(quán)制止并要求業(yè)主委員會(huì)糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為;等等。業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作行使監(jiān)督權(quán)有利于業(yè)主委員會(huì)規(guī)范、健康地運(yùn)作。
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同
物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同,為業(yè)主提供服務(wù)的經(jīng)營主體,與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對(duì)方。業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行監(jiān)督。如業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評(píng)與建議;有權(quán)查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)的各項(xiàng)檔案材料;有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況;有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反合同的行為進(jìn)行改正;等等。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務(wù)。
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