青海省住宅物業(yè)服務收費管理辦法
“為什么別的小區(qū)物業(yè)服務和我們小區(qū)物業(yè)服務一樣，他們的物業(yè)費收的卻比我們的少?”不少市民認為物業(yè)收費存在質價不符的情況。記者從省建設廳了解到，為體現(xiàn)“質價相符、優(yōu)質優(yōu)價”原則，青海省出臺《青海省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》，并將于2月1日起施行。今天，YJBYS小編為大家整理了青海省住宅物業(yè)服務收費管理辦法，歡迎閱讀。
物業(yè)服務費按照房屋建筑面積計收
住宅物業(yè)服務原則上實行星級物業(yè)服務。住宅物業(yè)服務星級標準與物業(yè)服務企業(yè)資質等級相對應。物業(yè)服務收費實行統(tǒng)一政策，分級管理。保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)以及住宅前期物業(yè)服務實行政府指導價管理。
物業(yè)服務費按照房屋建筑面積計收。已辦理房屋所有權證書或不動產權證書的，以房屋所有權證書或不動產權證書記載的建筑面積為準;未辦理房屋所有權證書或不動產權證書的，以購房合同標明的房屋建筑面積為準。
共用部位大修費用不得計入服務支出內
住宅物業(yè)服務費用由物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的合理利潤等構成，其中包括人員費用、共有部位和設施設備運行費用、辦公費用、物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊、合理利潤等。
其中，共有部位和設施設備運行費用包括物業(yè)共用部位、共用設施設備(含電梯、消防設施、監(jiān)控設備)的日常運行、維護保養(yǎng)、檢測費用，公共區(qū)域(含樓道)用水用電等。不包括保修期內由建設單位履行保修責任支出的維修費。應當通過專項維修資金予以列支的物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不計入物業(yè)服務成本。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用以及已由專業(yè)經(jīng)營單位接收的專業(yè)經(jīng)營設施設備管理、維修、養(yǎng)護和更新等費用，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
不得另行收取電梯運行費等
物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務費之外，不得向業(yè)主另行收取電梯運行費、衛(wèi)生費、公共區(qū)域用水用電公攤、垃圾處理費等費用(相關費用未計入物業(yè)服務成本的除外)。
公共區(qū)域內因跑冒滴漏造成的水電差損由業(yè)主分攤，物業(yè)服務企業(yè)可據(jù)實收取，但須向業(yè)主及時公布差損及分擔情況。
已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位交納。
連續(xù)半年未入住可減收物業(yè)費
空置房產，房屋裝飾裝修后，業(yè)主連續(xù)6個月以上(含6個月)不入住使用，且水、電等計量度數(shù)未發(fā)生變化的;或者房屋未裝飾裝修，且水、電等計量度數(shù)未發(fā)生變化，同時未堆放物品的，當期物業(yè)服務費用按照收費標準的70%計收，但業(yè)主應當向物業(yè)服務企業(yè)提出減免物業(yè)費的書面申請，約定有關事項。
物業(yè)利用共有部分獲利所得收益為業(yè)主共有
物業(yè)服務企業(yè)利用業(yè)主共有部分及其附屬設施設備進行有償經(jīng)營活動的，應當征得業(yè)主大會、有利害關系的業(yè)主同意。經(jīng)營所得收益為業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
停車服務及收費也有要求
住宅小區(qū)停車物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)服務階段及停車場地類型分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)停車物業(yè)服務收費，實行市場調節(jié)價。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，停車服務收費實行政府指導價，由市(州)或縣人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，制定停車物業(yè)服務基準價及浮動幅度，經(jīng)同級人民政府批準后向社會公布。
專屬車位費用可協(xié)商確定
已出售、具有獨立產權(或使用權)的專屬停車位、車庫，其業(yè)主應當交納停車物業(yè)服務費，收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與專有部分占總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主協(xié)商確定，也可在物業(yè)服務合同中一并約定。專屬停車位、車庫的物業(yè)服務費包括：車庫、車位的設施設備運行及維護，保潔、照明、秩序維護、購買公眾責任保險等產生的費用。
規(guī)劃用于停放車輛的未出售車庫、車位的停車服務或承租收費標準，未成立業(yè)主委員會的，實行政府指導價;成立業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商確定，并在物業(yè)服務合同中一并約定，也可單獨約定。
業(yè)主大會可決定共有道路停車收費標準
利用業(yè)主共有的道路、場地用于停車服務，業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，未成立業(yè)主委員會的，停車收費實行政府指導價;成立業(yè)主委員會的，停車收費標準由業(yè)主大會決定。
利用業(yè)主共有的道路、場地收取的停車服務費作為全體業(yè)主共有資產，收益分配和用途由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。物業(yè)服務企業(yè)應當每半年公布一次停車物業(yè)服務費收支情況，自覺接受業(yè)主監(jiān)督。
自行出臺物業(yè)服務收費標準的業(yè)主有權拒交
物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務，不得向業(yè)主強制服務、強制收費，不得收取任何未予標明的其他費用。物業(yè)服務企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意，自行出臺物業(yè)服務收費標準的，業(yè)主有權拒絕交納，并應向有管轄權的價格、房地產行政主管部門舉報。
物業(yè)服務企業(yè)向小區(qū)業(yè)主收取費用時，應當出具相應憑據(jù);費用收取、使用情況應當按照合同約定定期公示，合同未明確的，應當于每年2月前公布上一年度的收支情況。
青海省住宅物業(yè)服務收費管理辦法
第一章 總 則
第一條：為加強青海省住宅物業(yè)服務收費管理，規(guī)范相關收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，體現(xiàn)“質價相符、優(yōu)質優(yōu)價”原則，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《青海省物業(yè)管理條例》以及《青海省定價目錄》等法律法規(guī)和規(guī)定，結合青海省實際，制定本辦法。
第二條：本辦法適用于本省行政區(qū)域內住宅物業(yè)服務收費標準的確定及監(jiān)督管理。
第三條：本辦法所稱住宅物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務星級標準和收費標準，或按照當?shù)卣畠r格、房地產行政主管部門確定的與物業(yè)服務星級標準相對應的收費標準，對特定住宅小區(qū)內房屋及其配套設施設備的共有部分進行管理、養(yǎng)護、維修，維護環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取相應費用的行為。
第四條：住宅物業(yè)服務原則上實行星級物業(yè)服務(共5個等級)。住宅物業(yè)服務星級標準與物業(yè)服務企業(yè)資質等級相對應。物業(yè)服務企業(yè)資質等級為一級和二級的物業(yè)服務企業(yè)可實施所有5個級別星級服務，物業(yè)服務企業(yè)資質等級為暫定和三級的物業(yè)服務企業(yè)可實施一星級、二星級、三星級服務。
第五條：物業(yè)服務收費實行統(tǒng)一政策，分級管理。省級價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責制定物業(yè)服務收費的管理辦法，指導全省物業(yè)服務收費的管理工作。市(州)、縣價格主管部門負責本行政區(qū)域內住宅物業(yè)服務收費行為的監(jiān)督管理工作;市(州)、縣房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內住宅物業(yè)服務行為的監(jiān)督管理。
第二章 住宅物業(yè)服務收費標準的確定
第六條：保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)以及住宅前期物業(yè)服務實行政府指導價管理。收費標準與物業(yè)服務星級相對應，由市(州)或縣人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，根據(jù)本地區(qū)物業(yè)服務發(fā)展水平、物業(yè)服務成本、社會承受能力等因素合理制定相應服務等級的基準收費標準及浮動幅度，向社會公布，并報上級價格主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門備案。
通過自行管理形式進行物業(yè)管理服務的，可結合實際情況，對管理服務方式和管理服務費用等事項予以約定。
第七條：實行政府指導價以外的住宅小區(qū)物業(yè)服務星級和收費標準，按照優(yōu)質優(yōu)價原則，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。收費標準協(xié)商不成的，可委托第三方評估機構對物業(yè)服務成本等進行評定。
第八條：業(yè)主、業(yè)主委員會和建設單位應根據(jù)物業(yè)服務的內容和質量標準要求，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，自主選擇物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務星級，以物業(yè)服務合同的形式約定物業(yè)服務的服務星級、收費方式、具體收費標準等內容。
第九條：住宅物業(yè)服務收費應當遵循公開、公平、合理、質價相符的原則，收費標準應當與《青海省住宅物業(yè)服務星級標準》相對應。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭。
第十條：物業(yè)服務費按照房屋建筑面積計收。已辦理房屋所有權證書或不動產權證書的，以房屋所有權證書或不動產權證書記載的建筑面積為準;未辦理房屋所有權證書或不動產權證書的，以購房合同標明的房屋建筑面積為準。
第三章 物業(yè)服務費的內容
第十一條：住宅物業(yè)服務費用由物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的合理利潤等構成，一般包括以下部分：
(一)人員費用。包括管理和服務人員工資，按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)有關政策規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。
(二)共有部位和設施設備運行費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備(含電梯、消防設施、監(jiān)控設備)的日常運行、維護保養(yǎng)、檢測費用，公共區(qū)域(含樓道)用水用電等。不包括保修期內由建設單位履行保修責任支出的維修費。應當通過專項維修資金予以列支的物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不計入物業(yè)服務成本。
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。包括保持環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、垃圾處理費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。
(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。
(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。包括維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等。不包括應由房屋建設單位支付的監(jiān)控設備和器材裝備費用。
(六)辦公費用。包括物業(yè)服務企業(yè)的.辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。
(七)物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊。在物業(yè)服務項目內由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的固定資產年限分攤費用。
(八)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。物業(yè)服務企業(yè)購買的普通住宅小區(qū)共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費用為準。
(九)其它費用。業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用。
(十)法定稅費。
(十一)合理利潤。
第十二條：物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用以及已由專業(yè)經(jīng)營單位接收的專業(yè)經(jīng)營設施設備管理、維修、養(yǎng)護和更新等費用，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
第十三條：物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務費之外，不得向業(yè)主另行收取電梯運行費、衛(wèi)生費、公共區(qū)域用水用電公攤、垃圾處理費等費用(相關費用未計入物業(yè)服務成本的除外)。
第十四條：公共區(qū)域內因跑冒滴漏造成的水電差損由業(yè)主分攤，物業(yè)服務企業(yè)可據(jù)實收取，但須向業(yè)主及時公布差損及分擔情況。
第十五條：已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位交納。
空置房產，房屋裝飾裝修后，業(yè)主連續(xù)6個月以上(含6個月)不入住使用，且水、電等計量度數(shù)未發(fā)生變化的;或者房屋未裝飾裝修，且水、電等計量度數(shù)未發(fā)生變化，同時未堆放物品的，當期物業(yè)服務費用按照收費標準的70%計收，但業(yè)主應當向物業(yè)服務企業(yè)提出減免物業(yè)費的書面申請，約定有關事項。
第十六條：物業(yè)服務企業(yè)針對業(yè)主提供的非強制性、個性化服務，由物業(yè)服務企業(yè)自主確定服務價格。
第十七條：物業(yè)服務企業(yè)利用業(yè)主共有部分及其附屬設施設備進行有償經(jīng)營活動的，應當征得業(yè)主大會、有利害關系的業(yè)主同意。經(jīng)營所得收益為業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第十八條：物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第四章 停車服務及收費
第十九條：住宅小區(qū)停車物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)服務階段及停車場地類型分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
第二十條：成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)停車物業(yè)服務收費，實行市場調節(jié)價。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，停車服務收費實行政府指導價，由市(州)或縣人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，制定停車物業(yè)服務基準價及浮動幅度，經(jīng)同級人民政府批準后向社會公布。
第二十一條：已出售、具有獨立產權(或使用權)的專屬停車位、車庫，其業(yè)主應當繳納停車物業(yè)服務費，收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與專有部分占總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主協(xié)商確定，也可在物業(yè)服務合同中一并約定。專屬停車位、車庫的物業(yè)服務費包括：車庫、車位的設施設備運行及維護，保潔、照明、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。
規(guī)劃用于停放車輛的未出售車庫、車位的停車服務或承租收費標準，未成立業(yè)主委員會的，實行政府指導價;成立業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商確定，并在物業(yè)服務合同中一并約定，也可單獨約定。
第二十二條：利用業(yè)主共有的道路、場地用于停車服務，業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，未成立業(yè)主委員會的，停車收費實行政府指導價;成立業(yè)主委員會的，停車收費標準由業(yè)主大會決定。
第二十三條：業(yè)主對車輛停放有保管要求的，應當由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。
第二十四條：利用業(yè)主共有的道路、場地收取的停車服務費作為全體業(yè)主共有資產，收益分配和用途由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。物業(yè)服務企業(yè)應當每半年公布一次停車物業(yè)服務費收支情況，自覺接受業(yè)主監(jiān)督。
第五章 監(jiān)督管理
第二十五條：物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務，不得向業(yè)主強制服務、強制收費，不得收取任何未予標明的其他費用。物業(yè)服務企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意，自行出臺物業(yè)服務收費標準的，業(yè)主有權拒絕交納，并應向有管轄權的價格、房地產行政主管部門進行舉報。
第二十六條：物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示該小區(qū)物業(yè)星級服務標準、物業(yè)服務收費標準、停車物業(yè)服務費標準以及價格投訴舉報電話等事項，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。
第二十七條：物業(yè)服務企業(yè)向小區(qū)業(yè)主收取費用時，應當出具相應憑據(jù);費用收取、使用情況應當按照合同約定定期公示，合同未明確的，應當于每年2月前公布上一年度的收支情況。
第二十八條：業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費、水電費及其它費用;同時具有向業(yè)主委員會和物業(yè)服務公司就物業(yè)服務工作提出建議、實行監(jiān)督檢舉的權利。
第二十九條：業(yè)主委員會應當代表全體業(yè)主，與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務有關事項、定期簽訂物業(yè)服務合同;督促物業(yè)服務企業(yè)定期公布財務收支情況。
第三十條：業(yè)主委員會可對物業(yè)服務企業(yè)的服務行為進行查驗，對不符合星級服務標準要求的，可以提出整改意見。整改后仍達不到相應標準的，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會雙方共同認可，當年物業(yè)服務費可按一定比例予以扣除;無法達成一致意見的，可向本地區(qū)房地產、價格主管部門檢舉，或者委托第三方評估機構、物業(yè)管理專家委員會評定服務質量及相應服務費用。
第三十一條：縣級以上價格主管部門和房地產行政主管部門按照工作職責，分別對物業(yè)服務收費項目、收費標準和服務內容、服務標準進行監(jiān)督檢查，對物業(yè)服務企業(yè)的價格違法行為、不履行物業(yè)服務合同的行為依法實施處罰。
第三十二條：縣級以上價格主管部門和房地產行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》《青海省物業(yè)管理條例》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務的，由本級人民政府或上級價格主管部門、房地產行政主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。
第六章 附 則
第三十三條：公共商業(yè)區(qū)、寫字樓、辦公樓、賓館飯店、工業(yè)廠房等物業(yè)服務可參照普通商品住宅物業(yè)實行星級物業(yè)服務制度，收費實行市場調節(jié)價。
第三十四條：普通住宅小區(qū)配套建設的非住宅用房及住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，收費實行市場調節(jié)價。
第三十五條：本辦法實施后物業(yè)服務合同到期的，應當按照本辦法規(guī)定簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同尚未到期的，經(jīng)簽訂物業(yè)服務合同的雙方協(xié)商，可繼續(xù)執(zhí)行原來簽訂的物業(yè)服務合同，也可按照本辦法規(guī)定重新簽訂物業(yè)服務合同。
第三十六條：本辦法由省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設廳負責解釋。
第三十七條：本辦法自2017年2月1日起施行，有效期5年。青海省發(fā)展計劃委員會、青海省建設廳《轉發(fā)國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)物業(yè)服務收費管理辦法的通知》(青計價格〔2004〕102號)同時廢止。
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