住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理制度范本

　　在不斷進(jìn)步的社會(huì)中，制度使用的情況越來(lái)越多，制度具有使我們知道，應(yīng)該做什么，不應(yīng)該做什么，懲惡揚(yáng)善、維護(hù)公平的作用。大家知道制度的格式嗎？以下是小編收集整理的住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理制度范本，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

　　住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理制度1

　　第一章 總 則

　　第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善居民的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。

　　第三條　市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　市、縣（市、區(qū)）人民政府規(guī)劃、建設(shè)、城管、財(cái)政、公安、消防、工商、稅務(wù)、物價(jià)、環(huán)保等部門應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)密切配合，共同做好物業(yè)管理工作。

　　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，具體組織本轄區(qū)物業(yè)管理工作；負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉及備案登記，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日�；顒�(dòng)，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系和矛盾。

　　社區(qū)居委會(huì)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和房地產(chǎn)行政主管部門做好物業(yè)管理工作，參與籌備成立業(yè)主大會(huì)、組建和改選業(yè)主委員會(huì)等工作，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。

　　第四條　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的新建住宅小區(qū)和共用設(shè)施設(shè)備齊全的原有住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

　　業(yè)主大會(huì)決定實(shí)行自治管理的住宅小區(qū)，必須接受社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未成立業(yè)主大會(huì)且未實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)或者零星住宅，由社區(qū)居委會(huì)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理，提供公共區(qū)域保潔、綠化和共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)維修等基本服務(wù)。業(yè)主大會(huì)成立后準(zhǔn)物業(yè)管理活動(dòng)自行終止。

　　第五條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍、社區(qū)布局、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等因素確定。

　　分期建設(shè)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)歸屬于一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)已自然形成多個(gè)相對(duì)獨(dú)立、封閉小區(qū)的，且不存在共用設(shè)施設(shè)備的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　第六條　房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、信用等基本信息，接受公眾查詢。

　　本市以外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)項(xiàng)目所在地的工商部門注冊(cè)登記，并在房地產(chǎn)行政主管部門登記備查。

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　第七條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法定權(quán)利，承擔(dān)法定義務(wù)。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主的個(gè)人信息應(yīng)當(dāng)保密，除配合執(zhí)法部門執(zhí)行公務(wù)外不得泄露。

　　第八條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　�。ǘ�）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

　�。ㄈ�）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

　�。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

　�。�六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　決定前款第（五）、（六）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第九條　物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的；

　�。ǘ�）首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年的。

　　第十條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位或者公有住房出售單位、社區(qū)居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時(shí)間不少于7天。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

　�。ǘ�）參照示范文本擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》、《管理規(guī)約（草案）》和《業(yè)主大會(huì)章程（草案）》；

　　（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

　�。ㄋ模┐_定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

　�。ㄎ澹┳龊谜匍_首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款第（一）至（四）項(xiàng)內(nèi)容以及業(yè)主委員會(huì)委員候選人的簡(jiǎn)歷、相片應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第十二條　召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，邀請(qǐng)所在社區(qū)居委會(huì)列席。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位推選業(yè)主代表參加。業(yè)主不能親自參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托其他人參加。

　　第十三條 業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開。業(yè)主委員會(huì)不依法召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開。其他任何單位和個(gè)人不得召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第十四條　業(yè)主委員會(huì)委員為5人以上的單數(shù)，從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合法定條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì)委員不得收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬，不得向本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)或者推薦他人就業(yè)，不得收受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。

　　第十五條　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作情況。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1—3人。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，半數(shù)以上的委員參加，所作決定必須經(jīng)過(guò)全體委員半數(shù)以上同意。需要業(yè)主委員會(huì)會(huì)議討論、決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的建議和意見。業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

　　業(yè)主委員會(huì)的任期在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中規(guī)定。任期屆滿前2個(gè)月，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　第十六條　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約等損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的行為予以勸阻、制止。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)可以代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)依法提起訴訟。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)收支情況應(yīng)當(dāng)至少每年公布一次，公布的內(nèi)容、次數(shù)、地點(diǎn)等由業(yè)主大會(huì)決定。

　　業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)委員是否領(lǐng)取報(bào)酬及其具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。

　　第十九條　業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具備案證明。

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

　�。ǘ�）《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；

　�。ㄈ�）《管理規(guī)約》；

　　（四）《業(yè)主大會(huì)章程》；

　�。ㄎ澹�業(yè)主委員會(huì)委員的名單及其業(yè)主身份證明；

　�。�六）應(yīng)當(dāng)提供的其他材料。

　　業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定將變更事項(xiàng)重新備案。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告全體業(yè)主：

　�。ㄒ唬┎辉偈潜疚飿I(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

　�。ǘ�）因疾病或者其他原因喪失工作能力；

　�。ㄈ�）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭呈；

　�。ㄋ模┍蝗嗣穹ㄔ号刑幮塘P。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過(guò)后中止其委員職務(wù)，并提請(qǐng)下次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議：

　�。ㄒ唬┎宦男袠I(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正；

　�。ǘ�）一年內(nèi)三次無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；

　�。ㄈ�）違反本辦法第十四條第二款規(guī)定；

　�。ㄋ模┢渌�原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

　　業(yè)主委員會(huì)中止委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯并記錄歸檔。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十二條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)償配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積按照下列比例分段累加計(jì)算：物業(yè)管理區(qū)域建筑面積在3萬(wàn)平方米以下的，按4‰計(jì)算；3萬(wàn)平方米以上不足10萬(wàn)平方米的部分，按2‰計(jì)算；10萬(wàn)平方米以上的部分，按1‰計(jì)算。

　　物業(yè)管理用房按照前款規(guī)定計(jì)算低于50平方米的，應(yīng)當(dāng)按照不低于50平方米的標(biāo)準(zhǔn)配置。

　　業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積一般不低于20平方米。

　　第二十三條 物業(yè)管理用房的位置、面積應(yīng)當(dāng)作為土地出讓前置條件，規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查確認(rèn)。

　　物業(yè)管理用房一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得隨意變更。

　　第二十四條 物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上可以獨(dú)立使用、能夠確權(quán)的房屋，具備通水、通電、初裝修、衛(wèi)生間等基本條件。

　　物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共同所有，不得用于抵押、交換、買賣。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改作他用。

　　第二十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定對(duì)新建住宅小區(qū)配置安全防范設(shè)施：

　�。ㄒ唬┙ㄖ�面積3萬(wàn)平方米以下的小區(qū)，配置帶管理中心的聯(lián)網(wǎng)式樓宇對(duì)講系統(tǒng)；

　�。ǘ�）建筑面積3萬(wàn)平方米以上的小區(qū)，配置帶管理中心的聯(lián)網(wǎng)式樓宇對(duì)講系統(tǒng)、帶紅外線夜視功能的電子監(jiān)控裝置和紅外線周界防越報(bào)警系統(tǒng)。

　　新建項(xiàng)目在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)確定并書面承諾物業(yè)管理用房和安全防范設(shè)施的配置情況。

　　第二十六條　新建項(xiàng)目在辦理商品房預(yù)售許可證之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但投標(biāo)人少于3人或者物業(yè)管理區(qū)域的總建筑面積小于3萬(wàn)平方米的，經(jīng)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)行政主管部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照建設(shè)部的示范文本與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后15日內(nèi)，根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)條件、物業(yè)管理服務(wù)方案向所在地房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)核發(fā)《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)證明》。物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)證明》報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門核定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第二十七條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，會(huì)同前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照建設(shè)部的示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的`義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。

　　臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第二十八條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，作出必要的說(shuō)明。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。

　　第二十九條　新建商品住宅經(jīng)竣工驗(yàn)收備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料、辦理公共物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)：

　�。ㄒ唬┬�區(qū)總平面規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

　�。ǘ�）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　　（四）屬全體業(yè)主共有的房產(chǎn)及共用設(shè)施設(shè)備清單；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。

　　第三十條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)以下項(xiàng)目進(jìn)行接管，并且進(jìn)行必要的使用試驗(yàn)：

　　（一）物業(yè)管理用房；

　　（二）安全防范設(shè)施、設(shè)備；

　�。ㄈ�）化糞池、排污（下水）管道、公共照明、道路、綠化帶等共用配套設(shè)施；

　　（四）其他需要接管的共用設(shè)施設(shè)備。

　　第四章　物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十一條　由業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照建設(shè)部的示范文本簽訂。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)。

　　第三十二條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體收費(fèi)內(nèi)容、定價(jià)形式和標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)價(jià)格行政主管部門的規(guī)定，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照價(jià)格行政主管部門發(fā)布的服務(wù)項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理的各項(xiàng)資金建帳立制，定期公布收支情況。實(shí)行包干制收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)定期公布利用物業(yè)公共區(qū)域或者共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有財(cái)物進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收支情況。

　　第三十四條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納。

　　第三十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不從小區(qū)大門進(jìn)出的臨街商鋪、寫字樓等非住宅物業(yè)同屬于該小區(qū)物業(yè)管理的范圍，統(tǒng)一納入小區(qū)物業(yè)管理，環(huán)境衛(wèi)生有償服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)主同意后與有關(guān)單位協(xié)商處理。

　　第三十六條 　利用物業(yè)公共區(qū)域或者共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有財(cái)物進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，其管理、收費(fèi)和利益分配等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，經(jīng)營(yíng)收入按照約定扣除一定服務(wù)費(fèi)用后的余額歸全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約以及小區(qū)其他管理規(guī)定建立專戶管理，定期公布賬目接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第三十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)向終端用戶收�。�

　�。ㄒ唬�業(yè)主自用的向業(yè)主收取，電梯、轉(zhuǎn)供電、二次供水、中央空調(diào)等房屋設(shè)備運(yùn)行的專項(xiàng)性服務(wù)費(fèi)由受益業(yè)主分?jǐn)偅?/p>

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取。

　　有關(guān)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收而停止提供有關(guān)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款第（一）項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用的，可以約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　住宅小區(qū)內(nèi)的公共用水用電價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民用水用電價(jià)格計(jì)價(jià)。

　　第三十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助公安、消防部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急措施，同時(shí)報(bào)告有關(guān)管理部門或者單位。

　　第三十九條　業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)退出物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)提前30日書面通知對(duì)方，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止后3日內(nèi)將物業(yè)管理用房和本辦法第二十九條規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會(huì)，10日內(nèi)與業(yè)主核對(duì)并結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第四十條　業(yè)主裝飾裝修房屋，必須服從小區(qū)物業(yè)管理，開工前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)登記，按規(guī)定提交有關(guān)材料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)審查業(yè)主提交的申報(bào)登記材料。對(duì)符合規(guī)定的裝飾裝修項(xiàng)目與業(yè)主簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，為施工人員辦理出入證件。協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確注意事項(xiàng)、禁止行為和違約責(zé)任，可以約定收取適當(dāng)?shù)慕ㄖ�垃圾清運(yùn)費(fèi)，但不得超出價(jià)格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　第四十一條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┪唇�(jīng)原設(shè)計(jì)單位同意、擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；

　　（二）侵占、損壞共用部位、公共場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備；

　�。ㄈ�）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改變物業(yè)規(guī)劃用途、搭蓋建（構(gòu)）筑物、在住宅外立面以及非承重墻上開門窗；

　�。ㄋ模┻`反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

　�。ㄎ澹┻`反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；

　�。�六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

　�。ㄆ撸┰诮ǎ�構(gòu)）筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

　�。ò耍┒逊乓兹�、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超標(biāo)準(zhǔn)噪音；

　�。ň牛┓�律法規(guī)規(guī)章禁止的其他行為。

　　前款第（一）至（八）項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約中明確約定。

　　第四十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)裝飾裝修的施工監(jiān)督以及物業(yè)管理區(qū)域的秩序維護(hù)，發(fā)現(xiàn)違反裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和本辦法第四十一條規(guī)定的行為必須立即制止并督促改正。已經(jīng)造成事實(shí)后果或者拒不改正的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。

　　第四十三條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益以及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　因物業(yè)使用、裝飾裝修、維修造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他人人身財(cái)產(chǎn)損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)、賠償?shù)蓉?zé)任。

　　第六章 住宅專項(xiàng)維修資金

　　第四十四條 住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ�、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督原則，按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》建立、使用和管理。

　　第四十五條 房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)商品住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督，下設(shè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)商品住宅專項(xiàng)維修資金管理的日常工作。

　　財(cái)政部門負(fù)責(zé)售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第四十六條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)指定當(dāng)?shù)匾患疑虡I(yè)銀行作為本行政區(qū)域內(nèi)商品住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，開設(shè)住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

　　第四十七條 商品住宅、非住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地住宅建筑安裝工程每平方米平均造價(jià)的5%交存首期住宅專項(xiàng)維修資金，具體交存金額由房地產(chǎn)行政主管部門確定后向社會(huì)公布。建筑安裝工程造價(jià)發(fā)生較大變化，或者國(guó)家和本省的交存標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和公布。

　　第四十八條 本辦法實(shí)施前物業(yè)已經(jīng)交付使用但未繳交首期住宅專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交。具體交存方式和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)追繳。

　　本辦法實(shí)施后已出售但未交付的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理交付手續(xù)前按照物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門公布的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)交存首期住宅專項(xiàng)維修資金。已經(jīng)辦理交付手續(xù)但未繳交首期住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交，拒不交納的，由業(yè)主委員會(huì)依法追繳。

　　第四十九條　尚未成立業(yè)主大會(huì)的商品住宅業(yè)主和非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入房地產(chǎn)行政主管部門開設(shè)的住宅專項(xiàng)維修資金專戶管理。

　　已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，住宅專項(xiàng)維修資金可以由業(yè)主委員會(huì)設(shè)立專戶管理。原由房地產(chǎn)行政主管部門代管的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定、業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)，可以將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會(huì)開設(shè)的住宅專項(xiàng)維修資金專戶管理，接受業(yè)主和房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督。

　　第七章 法律責(zé)任

　　第五十條　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議的，可以自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以申請(qǐng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)解或者依法向人民法院起訴。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對(duì)違反法律法規(guī)規(guī)章和本辦法的行為，可以向房地產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)、物價(jià)、城管、公安、環(huán)保、工商、消防等執(zhí)法部門和供電、供水、供氣、通訊、有線電視等有關(guān)單位投訴或者舉報(bào)。有關(guān)單位受理后應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)答復(fù)投訴人或者舉報(bào)人。

　　第五十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人或者裝飾裝修企業(yè)違法違章裝飾裝修行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，房地產(chǎn)行政主管部門可視情節(jié)輕重，依法給予警告或者不良行為紀(jì)錄。

　　第五十二條 業(yè)主及物業(yè)使用人不按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)發(fā)書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式催繳。經(jīng)催繳逾期仍不繳納的，可以按照合同約定的比例加收滯納金，合同未約定的按每日3‰的標(biāo)準(zhǔn)加收滯納金。拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院申請(qǐng)支付令或者提起訴訟。

　　第五十三條　未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。建設(shè)單位違反規(guī)定將房屋交付買受人的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以3萬(wàn)元以下的罰款。

　　第五十四條　有關(guān)行政主管部門和單位的工作人員有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　�。ㄒ唬�對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定進(jìn)行資質(zhì)審查或者批準(zhǔn)的；

　�。ǘ�）不按照物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)定的；

　�。ㄈ�）因未依法履行監(jiān)督職責(zé)造成嚴(yán)重后果的；

　�。ㄋ模┢渌麨E用職權(quán)、貪污受賄、徇私舞弊、玩忽職守的行為。

　　第八章 附 則

　　第五十五條 大廈寫字樓、醫(yī)院、學(xué)校、專業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)區(qū)以及其他非居住房屋的物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。

　　第五十六條　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

　　本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者其他實(shí)際合法使用房屋的人。

　　本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等。

　　本辦法所稱共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　第五十七條　本辦法自20xx年7月1日起施行。

　　住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理制度2

　　第一條 為加強(qiáng)城市住宅小區(qū)管理，創(chuàng)造較好的居民居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（1994年3月23日建設(shè)部令第33號(hào)），結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

　　第二條 本規(guī)定適用于在本市城市建成區(qū)、區(qū)政府所在地建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)居民點(diǎn)和市屬各縣城關(guān)鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的單位、從事住宅小區(qū)物業(yè)管理的單位以及住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、住戶。

　　第三條 本規(guī)定所稱的住宅小區(qū)，是指以住宅為主體、建筑面積在3萬(wàn)平方米以上、配套設(shè)施齊全的居民生活區(qū)。本規(guī)定所稱的住宅小區(qū)物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)正式投入使用的各類房屋及其附屬物（包括相關(guān)場(chǎng)地）、房屋共用部位（承重結(jié)構(gòu)、外墻面、樓梯間、走廊通道等）、房屋共用設(shè)施設(shè)備（上下水管道、落水管、共用照明、暖氣干線、高壓水泵房、消防設(shè)施、電梯等）和公用設(shè)施（道路、路燈、溝渠、綠化、建筑景點(diǎn)、停車場(chǎng)、自行車棚、娛樂(lè)場(chǎng)地等）。本規(guī)定所稱的物業(yè)管理單位，是指受物業(yè)所有權(quán)人通過(guò)住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）的委托，按照合同規(guī)定從事物業(yè)管理，并為物業(yè)所有權(quán)人和使用人提供多方面服務(wù)的企業(yè)。

　　第四條 市政府房產(chǎn)行政主管部門主管全市的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、城管和交通、公安等行政管理部門或者主管部門和住宅小區(qū)所在地企業(yè)事業(yè)單位，按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)任宅小區(qū)物業(yè)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)。

　　第五條 住宅小區(qū)已經(jīng)交付使用并且入住率達(dá)到70%以上時(shí)，由市房產(chǎn)行政主管部門或者企事業(yè)單位房產(chǎn)業(yè)務(wù)管理部門，會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位，召開業(yè)主和住戶代表大會(huì)。業(yè)主和住戶代表大會(huì)的主要職權(quán)是：

　�。ㄒ唬┻x舉住宅小區(qū)管委會(huì)委員；

　�。ǘ�）批準(zhǔn)管委會(huì)章程；

　�。ㄈ�）決定小區(qū)內(nèi)有關(guān)業(yè)主、住戶利益的重大事項(xiàng)。代表大會(huì)決定的事項(xiàng)和批準(zhǔn)的章程，不得違背國(guó)家的法律、法規(guī)和政策。

　　第六條 管委會(huì)委員從業(yè)主和住戶代表中產(chǎn)生，并適當(dāng)聘請(qǐng)公安派出所、居民委員會(huì)等有關(guān)單位的人員擔(dān)任管委會(huì)委員。管委會(huì)的主要職權(quán)是：

　　（一）召集、主持業(yè)主和住戶代表大會(huì)；

　�。ǘ�）決定委托管理物業(yè)的企業(yè)；

　�。ㄈ�）審議、批準(zhǔn)受委托的物業(yè)管理企業(yè)提出的住宅小區(qū)年度管理計(jì)劃和重大維修工程項(xiàng)目；

　�。ㄋ模�審議、決定房屋綜合維修費(fèi)等費(fèi)用和基金的使用；

　�。ㄎ澹�審議物業(yè)管理企業(yè)有償服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　（六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)工作。管委會(huì)可以申請(qǐng)社團(tuán)登記。

　　第七條 成立物業(yè)管理企業(yè)須具備下列條件：

　　（一）擁有或者受委托管理建筑面積在3萬(wàn)平方米以上的房屋；

　　（二）有相應(yīng)的資金；

　�。ㄈ�）有固定的管理經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

　�。ㄋ模┯薪∪�的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和人員；

　　（五）有管理、修繕、養(yǎng)護(hù)物業(yè)的手段。具備前款規(guī)定條件的單位，經(jīng)向市房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)資質(zhì)審查。取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；向工商行政管理部門申請(qǐng)注冊(cè)登記，取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可營(yíng)業(yè)。未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書和法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的單位，不得從事住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第八條 物業(yè)管理企業(yè)可以開展便民利民的多種經(jīng)營(yíng)，享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。

　　第九條 物業(yè)管理企業(yè)受管委會(huì)委托管理物業(yè)，并訂立物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同應(yīng)具備下列主要條款：

　�。ㄒ唬┕芾眄�(xiàng)目及其內(nèi)容；

　　（二）管理質(zhì)量或者標(biāo)準(zhǔn)；

　　（三）管理費(fèi)用；

　�。ㄋ模╇p方權(quán)利與義務(wù)；

　�。ㄎ澹┻`約責(zé)任；

　�。�六）糾紛處理；

　�。ㄆ撸┖贤�期限；

　�。ò耍┢渌�約定事項(xiàng)。物業(yè)管理合同須報(bào)市房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第十條 物業(yè)管理企業(yè)的主要責(zé)任是：

　�。ㄒ唬┴�(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其附屬設(shè)施的管理、維護(hù)，保證房屋整體結(jié)構(gòu)不受損壞；

　�。ǘ�）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)，保證其正常運(yùn)行；

　　（三）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的管理、維護(hù)，保證其正常發(fā)揮功能；

　�。ㄋ模┴�(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)的治安、安全管理，保障人身財(cái)產(chǎn)安全，并協(xié)助住戶處理突發(fā)事件；

　�。ㄎ澹┴�(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生和房屋共用部位的保潔，及時(shí)清運(yùn)垃圾；

　　（六）負(fù)責(zé)其他有關(guān)事項(xiàng)。

　　第十一條 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)費(fèi)來(lái)源：

　　（一）業(yè)主交付的房屋綜合維修費(fèi)；

　　（二）住戶交付的公共服務(wù)費(fèi)；

　�。ㄈ�）企業(yè)有償服務(wù)收入和多種經(jīng)營(yíng)收入等。前款中的綜合維修費(fèi)和公共服務(wù)費(fèi)的收繳、管理、監(jiān)督，由市房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同市財(cái)政、物價(jià)、審計(jì)等有關(guān)部門另行制定。

　　第十二條 物業(yè)管理企業(yè)的辦公用房、營(yíng)業(yè)用房，由小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位按住宅小區(qū)建筑總面積的0。5%提供，實(shí)行有償使用。

　　第十三條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位在小區(qū)投入使用前6個(gè)月至小區(qū)管委會(huì)成立時(shí)的期間內(nèi)，應(yīng)自行或者委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期小區(qū)物業(yè)管理，費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十四條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位向管委會(huì)移交住宅小區(qū)時(shí)，要移交下列資料：

　�。ㄒ唬┳≌�小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

　�。ǘ�）單體建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

　　（三）綠化和地下管網(wǎng)竣工圖；

　�。ㄋ模┢渌�有關(guān)資料。

　　第十五條 開發(fā)建設(shè)單位自移交住宅小區(qū)之日起1年內(nèi)，負(fù)責(zé)所交工程的維修；國(guó)家和省規(guī)定保修期在1年以上的，按國(guó)家和省的規(guī)定執(zhí)行。

　　第十六條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位或者經(jīng)營(yíng)管理單位辦理售房手續(xù)或者出租房屋手續(xù)時(shí)，要在合同中與買房人或者承租人訂立遵守本規(guī)定的條款。

　　第十七條 業(yè)主或者住戶使用房屋時(shí)，須遵守下列規(guī)定：

　�。ㄒ唬┪唇�(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；

　�。ǘ�）不得對(duì)房屋的承重墻、梁柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面和通道進(jìn)行鑿、拆、搭、占；

　�。ㄈ�）不得堆放易燃、易爆和放射性物品等，但自用生活性燃料除外。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)就前款規(guī)定等內(nèi)容，分別與住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、住戶訂立合同。

　　第十八條 住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、住戶違反本規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理企業(yè)予以制止，批評(píng)教育；仍不改正的，依照合同規(guī)定要求其恢復(fù)原狀或者賠償損失，直至依法向人民法院提起訴訟：

　　（一）擅自改變小區(qū)內(nèi)的土地用途的；

　�。ǘ�）擅自改變房屋、配套設(shè)施用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀壞設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全的；

　�。ㄈ�）亂停亂放車輛，亂搭亂建房屋，在房屋共用部位亂堆亂放物品、垃圾，隨意占用、破壞綠化，污染環(huán)境，影響小區(qū)景觀，噪聲擾民的；

　�。ㄋ模┎患皶r(shí)、足額交付有關(guān)費(fèi)用的。

　　第十九條 物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定，有下列行為之一的，管委會(huì)有權(quán)制止，并要求其限期改正，直至依法向人民法院提起訴訟；房產(chǎn)行政主管部門可給予警告，責(zé)令限期改正、賠償損失和處以罰款等行政處罰：

　�。ㄒ唬�對(duì)房屋及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和公用設(shè)施修繕不及時(shí)或者修繕質(zhì)量不合格的；

　　（二）管理制度不健全、管理混亂的；

　�。ㄈ�）私搭亂建房屋、設(shè)施，或者改變房屋、公用設(shè)施用途的；

　　（四）不履行物業(yè)管理合同規(guī)定的義務(wù)，或者不執(zhí)行有關(guān)規(guī)定的；

　�。ㄎ澹┥米詳U(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的。罰款時(shí)使用財(cái)政部門統(tǒng)一印制的票據(jù)。罰款全額上交同級(jí)財(cái)政。

　　第二十條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》、《行政訴訟法》申請(qǐng)復(fù)議或者向人民法院提起訴訟。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第二十一條 房產(chǎn)行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者主管部門給予行政處分；觸犯刑律的，移交司法機(jī)關(guān)處理。

　　第二十二條 市房產(chǎn)行政主管部門要每年對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行考核。對(duì)承擔(dān)的管理項(xiàng)目有l(wèi)/3以上達(dá)不到規(guī)定指標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，限期半年內(nèi)達(dá)標(biāo)；逾期仍不達(dá)標(biāo)的，注銷其資質(zhì)證書，并提請(qǐng)工商行政管理部門吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照。物業(yè)管理指標(biāo)，由市房產(chǎn)行政主管部門另行制定。

　　第二十三條 辦公樓、商業(yè)樓的物業(yè)管理，可參照本規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十四條 本規(guī)定具體應(yīng)用中的問(wèn)題，由市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十五條 本規(guī)定自19xx年10月1日起施行。

　　本規(guī)定與國(guó)家和省的規(guī)定不一致時(shí)，執(zhí)行國(guó)家和省的規(guī)定。

　　住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理制度3

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。

　　第三條 本規(guī)定所稱住宅物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，或者通過(guò)其他形式，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。

　　本規(guī)定所稱使用人，是指房屋的承租人和實(shí)際居住人。

　　本規(guī)定所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。

　　第四條 市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)、縣房屋行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理；其設(shè)立的房屋管理辦事機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱房管辦事處）承擔(dān)相關(guān)具體事務(wù)。

　　市和區(qū)、縣房屋行政管理部門履行以下職責(zé)：

　　（一）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督管理；

　　（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理；

　�。ㄈ�）專項(xiàng)維修資金歸集、使用的指導(dǎo)與監(jiān)督；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

　　第五條 區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)、縣相關(guān)行政管理部門和單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，并指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)工作。

　　鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常運(yùn)作。

　　第六條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是實(shí)行行業(yè)服務(wù)和自律管理的社會(huì)組織，依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛進(jìn)行調(diào)解，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。

　　本市鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　第七條 住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但被道路、河道等分割為兩個(gè)以上自然街坊或者封閉小區(qū)，且能明確共用配套設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八條 房屋行政管理部門負(fù)責(zé)核定物業(yè)管理區(qū)域。

　　規(guī)劃行政管理部門在住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求區(qū)、縣房屋行政管理部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的預(yù)劃意見。

　　建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣房屋行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位在房屋銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將區(qū)、縣房屋行政管理部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過(guò)合同約定方式向物業(yè)買受人明示。

　　第九條 尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，按照第七條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)、村民委員會(huì)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十條 建設(shè)單位在辦理房屋交付使用許可手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房管辦事處提交下列資料：

　�。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

　�。ǘ�）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。

　　建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。

　　業(yè)主可以向房管辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)查詢本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一款規(guī)定的資料。

　　第十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，除享有《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利外，還有權(quán)提議召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)直接或者通過(guò)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式。

　　第十二條 業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)。但只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第十三條 物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第十二條第二款所列應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告，并提供下列資料：

　　（一）物業(yè)管理區(qū)域核定意見；

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房（以下合稱物業(yè)管理用房）配置證明；

　�。ㄈ�）業(yè)主清冊(cè)和物業(yè)建筑面積；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)出售并交付使用時(shí)間；

　�。ㄎ澹┮鸦I集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè)。

　　建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

　　第十四條 鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面報(bào)告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)，會(huì)同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組）�；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成�；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表?yè)?dān)任。

　　籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

　　業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

　　第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

　�。ㄒ唬┐_認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

　　（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

　�。ㄈ�）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（四）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

　�。ㄎ澹┲贫�業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單；

　�。�六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

　　（七）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　籌備組在業(yè)主委員會(huì)依法成立后自行解散。

　　第十六條 業(yè)主大會(huì)除履行《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，還可以決定業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。

　　第十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并依據(jù)委托人對(duì)所議事項(xiàng)的意見進(jìn)行投票表決。

　　第十八條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主小組的設(shè)立、業(yè)主委員會(huì)的組成、任期、罷免和補(bǔ)選等事項(xiàng)作出約定。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成，任期為三年到五年。

　　業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的條件。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員；擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員后出現(xiàn)上述情形的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則予以罷免。

　　業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　�。ǘ�）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┍O(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

　　（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì)主任負(fù)責(zé)主持業(yè)主委員會(huì)日常工作，并履行以下職責(zé)：

　�。ㄒ唬┱偌�和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；

　　（二）提出業(yè)主委員會(huì)會(huì)議議題；

　　（三）按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定，簽署有關(guān)文書。

　　業(yè)主委員會(huì)主任因故不能履行職責(zé)時(shí)，由副主任履行。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案：

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（三）管理規(guī)約；

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會(huì)成員的名單和基本情況。

　　鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

　　第二十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書面通知所在地房管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)，邀請(qǐng)房管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)派代表參加，并聽取房管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的意見、建議。

　　業(yè)主委員會(huì)不依法組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促其限期召開；逾期不召開的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主要求組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，聽取業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見和建議，接受業(yè)主和使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動(dòng)，以及物業(yè)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄，并妥善保管。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，按照規(guī)定及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng)；定期公布專項(xiàng)維修資金和公共收益收支；接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)會(huì)同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成。換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。換屆改選小組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表?yè)?dān)任。

　　自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：

　�。ㄒ唬┻x聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　�。ǘ�）除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng)；

　　（三）其他重大事項(xiàng)。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交物業(yè)所在地房管辦事處保管。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的，物業(yè)所在地房管辦事處應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。

　　新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理?yè)Q屆備案手續(xù)，并由物業(yè)所在地房管辦事處在備案后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　拒不移交第一款所述物品的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

　　第二十六條 不再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的本規(guī)定第二十五條第一款所述物品移交業(yè)主委員會(huì)；拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)可以按照本規(guī)定第二十五條第三款規(guī)定處理。

　　第二十七條 業(yè)主委員會(huì)出現(xiàn)成員人數(shù)不足二分之一或者其他無(wú)法正常運(yùn)作情形的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)作出決定啟動(dòng)補(bǔ)選或者提前換屆改選程序。

　　第二十八條 業(yè)主委員會(huì)的名稱、所轄區(qū)域范圍、成員、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續(xù)。

　　因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失或者其他原因致使業(yè)主委員會(huì)無(wú)法存續(xù)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理注銷備案手續(xù)。

　　第二十九條 按照本規(guī)定第二十一條、第二十五條、第二十八條規(guī)定，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處受理業(yè)主委員會(huì)備案后，應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)完成備案手續(xù)，并將備案資料抄送區(qū)、縣房屋行政管理部門。

　　第三十條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┩七x業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿；

　　（二）決定本小組范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)；

　　（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。

　　業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。

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