房地產(chǎn)項目管理制度

　　在社會一步步向前發(fā)展的今天，越來越多地方需要用到制度，制度一經(jīng)制定頒布，就對某一崗位上的或從事某一項工作的人員有約束作用，是他們行動的準則和依據(jù)。想學習擬定制度卻不知道該請教誰？下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)項目管理制度，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

　　1、目的：

　　為規(guī)范集團項目儲備運作和管理，為集團戰(zhàn)略發(fā)展提供項目儲備的支撐，拓寬項目信息獲取渠道，規(guī)范總部及各公司項目拓展部門與項目中介溝通過程中的工作，特制定本制度。

　　2、范圍：

　　2、1適用范圍：

　　總部發(fā)展中心及各項目公司項目拓展部門。

　　2、2發(fā)布范圍：

　　總部發(fā)展中心及各項目公司項目拓展部門。

　　3、名詞解釋：

　　項目儲備包括土地儲備和在建房地產(chǎn)項目儲備。

　　3、1項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，能在我方與項目所有方之間進行協(xié)調(diào)和溝通的個人或單位。

　　3、3項目所有方是指土地使用權(quán)人、房地產(chǎn)在建項目中土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人形成的共同體。

　　3、4項目拓展部門是指總部發(fā)展中心項目拓展部及各項目公司負責項目拓展的部門或項目公司下屬項目部負責項目拓展的工作人員。

　　3、5項目責任人是指獲取中介項目信息的第一人、拓展項目小組的牽頭人。

　　3、6項目備案是指各項目公司拓展項目達到備案標準后，向總部發(fā)展中心進行項目信息、項目資料及項目初步分析報告的備案，并留存項目資料。

　　4、職責：

　　4、1總部發(fā)展中心：

　　4、1、1負責督促各項目公司項目拓展部門對拓展項目及項目中介信息進行備案；

　　4、1、2審定中介服務協(xié)議的內(nèi)容；

　　4、1、3負責已簽訂中介服務協(xié)議的備案工作。

　　4、2項目公司主管領(lǐng)導/發(fā)展中心拓展部經(jīng)理：

　　4、2、1負責督促拓展部門項目責任人及時進行項目備案；

　　4、2、2協(xié)助拓展部門項目責任人進行項目的溝通和談判。

　　4、2項目公司拓展部門項目責任人/發(fā)展中心拓展項目責任人：

　　4、2、1負責厘清項目關(guān)系，認定所拓展項目的中介；

　　4、2、2負責向總部發(fā)展中心及時進行項目備案及中介信息的備案；

　　4、2、3及時通報項目中介變更或變動的信息；

　　4、2、4負責解釋與項目中介有關(guān)的信息和情況；

　　4、2、5依制度中的中介服務協(xié)議范本，草擬中介服務協(xié)議書。

　　5、作業(yè)內(nèi)容：

　　5、1項目中介的分類：

　　5、1、1一類項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，能在我方與項目所有方之間進行協(xié)調(diào)和溝通的，且對拓展項目合作能夠起關(guān)鍵性作用（能根據(jù)我方要求，對項目進行全程溝通）的個人或單位。

　　5、1、2二類項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，能在我方與項目所有方之間進行協(xié)調(diào)和溝通，且對拓展項目合作能夠起輔助性作用的個人或單位。

　　5、1、3三類項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，但不具備溝通和協(xié)調(diào)能力及資源的個人或單位。

　　5、2項目中介的認定：

　　5、2、1可提供土地或在建房地產(chǎn)項目信息，并提供項目基礎資料及相關(guān)法律文件，達到總部發(fā)展中心項目備案標準的，即可認定其為該項目的中介；

　　5、2、2不能提供項目所有方信息并進行切實溝通和協(xié)調(diào)的，不能認定其為該項目的中介；

　　5、2、3提供項目信息不完整或有明顯不真實的不能認定其為該項目的中介；

　　5、2、4項目中介以項目為單位，就同一項目而言，項目中介只有一個；中介為多人或多級時，視為一個中介團體；

　　5、2、5拓展項目在總部發(fā)展中心進行項目備案時，信息來源屬項目中介的，須同時對該項目中介備案，項目中介信息由該拓展項目實際負責人負責核實并解釋。

　　5、2、6項目責任人要保留項目中介在項目談判過程中起到中介服務作用的憑證，要在談判大綱、談判紀要等談判過程記錄文件中體現(xiàn)，作為最終確定該項目中介認定結(jié)果的重要依據(jù)。

　　5、2、7若同一項目出現(xiàn)多個中介時，可視如下不同情況進行選擇：

　　5、2、7、1同一項目拓展部門內(nèi)，若針對同一項目出現(xiàn)多個中介，且多個中介互無關(guān)系時，選擇能夠提供較詳盡資料和信息的，溝通和協(xié)調(diào)能力強的；

　　5、2、7、2同一項目拓展部門內(nèi)，若針對同一項目出現(xiàn)多個中介，且多個中介同屬一個服務機構(gòu)時，視其為一個中介團體；

　　5、2、7、3不同項目拓展部門間，針對同一項目出現(xiàn)不同多個中介，以項目備案時間先后為準，確定項目歸屬及項目中介，或以上級領(lǐng)導意見確定為準。

　　5、3項目備案標準：

　　5、3、1項目簡介清楚明確，應包含如下內(nèi)容：項目座落、四至范圍、占地面積、規(guī)劃建筑面積、規(guī)劃容積率、各類建設產(chǎn)品及其規(guī)劃面積、地塊現(xiàn)狀、項目所有方的基本情況及意向轉(zhuǎn)讓價格。

　　5、3、2項目法律文件，應有以下法律文件中的一個或多個：立項批復、土地使用權(quán)證或土地出讓合同、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程用地許可證、建筑工程施工許可證等；

　　5、3、3項目中介信息的備案內(nèi)容包括聯(lián)系人姓名、聯(lián)絡方式及通訊地址等基本信息。

　　5、4項目中介接洽過程的工作原則：

　　5、4、1尊重第三方及其工作成果，承認項目中介方的信息提供、溝通協(xié)調(diào)的服務功能和作用；

　　5、4、2注重接洽工作時的個人儀表，樹立良好的公司形象，詳細內(nèi)容參見《員工手冊》及《拓展項目談判管理制度》；

　　5、4、3在我方與項目所有方進行溝通前，要求項目中介提供公開的項目資料，原則上項目拓展工作人員不應以任何名義簽訂保密協(xié)議。若確有必要簽訂保密協(xié)議的，須經(jīng)集團領(lǐng)導同意并授權(quán)執(zhí)行人，方可執(zhí)行；

　　5、5、項目拓展人員不應向中介方承諾給付中介費用的額度；中介費用額度的最終審定權(quán)歸集于集團副總級別以上人員；

　　5、5、1與項目中介接洽過程中，要注意保守公司機密，不得泄露公司機密。中介服務報酬及費用：中介服務報酬的給付以項目中介提供中介服務，使我方與項目所有方的合作達成，且合作協(xié)議正式生效為前提；

　　5、5、2若項目成交總額款項是分期給付的，則相應的，項目中介服務報酬也同比例分期給付；

　　5、5、3三類項目中介的信息服務報酬付費區(qū)間為：1――10萬元人民幣；二類項目中介的中介服務報酬按市場標準以項目成交合同額的1—3%（含稅）累時比例額度給付，該中介服務報酬須中介費出具正規(guī)發(fā)票；

　　5、5、4項目中介付費標準項目成交總價10億元以上8―10億元5―8億元2―5億元。

　　5、5、5付費標準0.10%，0.15%，0.20%，0.25%，2億元以下0.30%一類項目中介的中介服務報酬參照二類項目中介的付費標準，上浮30―50%，或視項目具體情況，由雙方協(xié)商另行商定，經(jīng)集團領(lǐng)導批準后確定；

　　5、5、6中介服務報酬額度中已包含項目中介應繳納的各項稅費，我方不負責代繳任何稅費；

　　5、5、7無論項目合作達成與否，項目中介在服務期間內(nèi)所發(fā)生的費用自行承擔，我方不予負擔；

　　5、5、8若項目中介方發(fā)生如下情形，視情節(jié)輕重，予以核減中介費給付額：

　　5、5、8、1在合作過程中溝通協(xié)調(diào)不利的；

　　5、5、8、2在合作過程中有弄虛作假情節(jié)的；

　　5、5、8、3在合作過程中發(fā)現(xiàn)有意向我方工作人員進行賄賂的；

　　5、5、8、4在合作過程中泄露我方公司機密的。

　　5、6從項目中介渠道獲取項目信息的操作流程：前期接洽中介認定獲取項目信息資料及法律文件項目中介完成初步分析報告初步可行獲取詳細資料項目中介中介備案項目備案溝通協(xié)調(diào)與項目所有方接觸、溝通、談判項目中介簽訂合作協(xié)議簽訂中介服務協(xié)議

　　5、7中介服務協(xié)議：

　　5、7、1中介服務協(xié)議的簽訂以我方與項目所有方簽訂合作協(xié)議為前提；

　　5、7、2中介服務協(xié)議的簽訂須經(jīng)由集團審批方生效，任何以個人名義簽訂的中介服務協(xié)議均屬無效。

　　5、7、3中介服務協(xié)議內(nèi)容參照本制度附件之中介服務協(xié)議范本執(zhí)行；

　　6、獎懲條例：

　　6、1對于引薦項目中介并達成項目協(xié)議的公司拓展人員的獎勵辦法，相關(guān)內(nèi)容詳見《土地儲備獎勵制度》；

　　6、2與中介接洽過程中不得接受他方人員的賄賂或回扣，否則將按公司相關(guān)制度給予懲處；

　　6、3無

　　7、與中介接洽過程中泄露公司機密的，按公司相關(guān)制度給予懲處。

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