國外不動產(chǎn)登記制度

　　在現(xiàn)實(shí)社會中，很多地方都會使用到制度，制度泛指以規(guī)則或運(yùn)作模式，規(guī)范個體行動的一種社會結(jié)構(gòu)。這些規(guī)則蘊(yùn)含著社會的價值，其運(yùn)行表彰著一個社會的秩序。制度到底怎么擬定才合適呢？以下是小編為大家整理的國外不動產(chǎn)登記制度，希望對大家有所幫助。

　　國外不動產(chǎn)登記制度

　　從國外情況看，一些發(fā)達(dá)國家都規(guī)定在一國之內(nèi)或一個統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一-登記的制度，即不論是土地、房屋還是其他不動產(chǎn)，也不論是何種不動產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)登記。至于具體的登記機(jī)構(gòu)設(shè)置，則不盡相同，如德國的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為屬于地方法院的土地登記局，瑞士大多為各州的地方法院，日本為司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所，我國臺灣地區(qū)的登記機(jī)關(guān)是屬于行政機(jī)構(gòu)的地政局。

　　目前，我國各地方在不動產(chǎn)行政管理和不動產(chǎn)登記體制方面存在不同的做法。以房屋和土地來說，有的地方在房產(chǎn)和土地管理部門分別設(shè)立，房屋和土地分別由這兩個部門進(jìn)行管理和登記;有的地方，如上海、廣州、深圳等實(shí)現(xiàn)了房屋和土地管理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一，同時也實(shí)行房地產(chǎn)統(tǒng)一登記;還有的地方，雖然房屋、土地的管理機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一，但在管理機(jī)構(gòu)合并之前，房屋管理與土地管理作為兩個獨(dú)立的管理部門，各自按房屋、土地登記的程序、內(nèi)容、要求和方法進(jìn)行了房屋所有權(quán)登記和士地登記，已分別向權(quán)利人頒發(fā)了大量證書，由于對房產(chǎn)、土地登記程序、方法和內(nèi)容的整合上有相當(dāng)大的難度，目前仍然實(shí)行房屋和土地分別登記�？紤]到這些情況，本法在附則中對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的問題又作了補(bǔ)充規(guī)定：“法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定�！�

　　國外是怎樣規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)登記效力的

　　對于不動產(chǎn)登記制度，國外主要有三種不同的立法模式。

　　一是登記要件說。

　　此種主張認(rèn)為，不動產(chǎn)物權(quán)的變動，必須進(jìn)行登記，如果當(dāng)事人僅僅只是達(dá)成了物權(quán)變動的合意，而沒有完成登記手續(xù)，則物權(quán)變動的意思表示不僅不產(chǎn)生公信力，而且也不產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。德國民法采納物權(quán)的登記要件主義。其主要特點(diǎn)有:

　　(1)登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。即不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更，除當(dāng)事人意思表示一致外，非經(jīng)登記，不生效力。

　　(2)登記采實(shí)質(zhì)審查主義。即登記機(jī)關(guān)在登記時有審查土地物權(quán)變動實(shí)質(zhì)關(guān)系(如不動產(chǎn)物權(quán)變動之原因與事實(shí)是否相符，有無暇疵等)的權(quán)限。

　　(3)登記有公信力。即已登記的不動產(chǎn)物權(quán)，具有確定的效力。登記簿上所載權(quán)利事項，縱在實(shí)體法上因登記原因的不成立，或有無效或可得撤銷的原因，也不得以其對抗第三人。

　　(4)登記簿的編成采物之編成主義。即登記簿之編成，以不動產(chǎn)登記之先后而編成。

　　(5)登記不動產(chǎn)靜的狀態(tài)。即登記簿不記入物權(quán)的變動事實(shí)，而記入物權(quán)的現(xiàn)在狀態(tài)。

　　二是登記對抗說。

　　此種觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)事人一旦形成物權(quán)變動的意思表示，便可產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果，未經(jīng)登記的物權(quán)也可以通過當(dāng)事人的合意而成立，只是在沒有依法進(jìn)行公示前，物權(quán)的變動不能對抗善意第三人。

　　法國和日本法主要采取登記對抗說，意大利、比利時和西班牙民法也采此說。因其認(rèn)為物權(quán)變動僅依當(dāng)事人的意思表示即可成立，無須完成公示，并以意思表示完成的時間為變動標(biāo)準(zhǔn)，因此也稱為意思主義。這種登記制度具有以下特色:

　　(1)登記是不動產(chǎn)物權(quán)的對抗要件。即不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更因當(dāng)事人意思表示一致即生效力。登記僅為對抗第三人的要件，而非生效要件。

　　(2)登記采形式審查主義。即登記機(jī)關(guān)對于登記的申請，只進(jìn)行形式上的審查，而對契據(jù)所載事項在實(shí)質(zhì)上是否真實(shí)，有無暇疵，則不過問。

　　(3)登記無公信力。即已登記的不動產(chǎn)物權(quán)無確定的效力，實(shí)體法上若有無效或撤銷的原因，得予推翻。

　　(4)登記簿的編成，采人的編成主義。即登記簿的編成以不動產(chǎn)權(quán)利人登記的先后為標(biāo)準(zhǔn)。

　　(5)登記不動產(chǎn)的動的狀態(tài)。即不僅登記不動產(chǎn)物權(quán)的現(xiàn)在狀態(tài)，而且也登記物權(quán)的變動事項。

　　三是托倫斯登記制度。

　　它因澳大利亞托倫斯于1858年提出議案并獲通過而得名。后為英國、愛爾蘭、加拿大、菲律賓、美國等大多數(shù)英語國家和地區(qū)采用。我國香港也采這一制度。其基本特點(diǎn)有:

　　(1)采任意登記制，不強(qiáng)制一切土地必須申請所有權(quán)及他項權(quán)利登記，但一經(jīng)登記，其后發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變更或設(shè)定，非經(jīng)登記不生效力。

　　(2)交付產(chǎn)權(quán)證書。即在不動產(chǎn)初次登記時，登記機(jī)關(guān)依一定的程序確定不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，記入登記簿，并發(fā)給土地所有權(quán)人產(chǎn)權(quán)證書(地券)。讓與不動產(chǎn)時，當(dāng)事人之間作成讓與證書，連同地券一起交給登記機(jī)關(guān)，經(jīng)審查后，在登記簿上記載權(quán)利的轉(zhuǎn)移，讓與證書存于登記局，對于受讓人交付新的權(quán)利證書(地券)，或在原地券上記載權(quán)利的轉(zhuǎn)移，從而使第三人能從該地券中明確不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)。

　　(3)登記機(jī)關(guān)對登記申請采取實(shí)質(zhì)性的審查方式。

　　(4)設(shè)置保險基金，因登記具有不可推翻的效力，故登記若有錯誤、虛偽或遺漏而致真正權(quán)利人受損害時，從保險基金中支付賠償費(fèi)用。

　　上述三種不動產(chǎn)登記制度孰優(yōu)孰劣，我們不能一概而論，因為物權(quán)法是具有強(qiáng)烈民族性的法律，它的制度設(shè)計與該國或地區(qū)的具體情況息息相關(guān)。就法律傳統(tǒng)而言，同屬于大陸法系的登記要件主義和登記對抗主義更易為我國立法所接受。

　　通過上文論述可以看出，德國法與法國法在不動產(chǎn)登記制度上采取了截然相反的態(tài)度，我們應(yīng)如何取舍呢?登記要件主義認(rèn)為，物權(quán)的本質(zhì)是對世權(quán)，具有排他性，所以物權(quán)變動必須具有公示方法，同時該公示還應(yīng)具有公信力，以保障信賴公示的善意第三人的權(quán)益。

　　在登記對抗主義下，登記僅具對抗第三人的效力，實(shí)際上，這種立法是自相矛盾的，根據(jù)債權(quán)合意即發(fā)生物權(quán)變動的效力，但是該“生效”物權(quán)若未登記卻又不能對抗第三人，既然不動產(chǎn)物權(quán)不以登記為生效要件，第三人又何以能以“欠缺公示”為由主張物權(quán)變動無效呢?實(shí)踐證明，法國法和日本法所確立的不動產(chǎn)登記立法例，不僅在理論、邏輯上講不通，而且對交易安全有極大的妨礙。

　　因此，我國立法不應(yīng)采納之。相反，登記生效主義由于統(tǒng)一了公示時間和物權(quán)變動時間，使二者同步進(jìn)行，在內(nèi)部關(guān)系與外部關(guān)系上保持一致，更有利交易安全，應(yīng)屬最佳選擇。

　　國外不動產(chǎn)登記

　　瑞士： 法律保障 審查嚴(yán)密

　　在瑞士，不動產(chǎn)登記制度屬于權(quán)利登記制度體系。瑞士《民法典》采用給動產(chǎn)下定義的方式，來區(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn)，這種分類凸顯出以物可否移動的物理標(biāo)準(zhǔn)為主的特點(diǎn)。《民法典》第七百一十三條規(guī)定，性質(zhì)上可移動的物及法律上可支配的不屬于土地的自然力，為動產(chǎn)所有權(quán)的標(biāo)的。而不動產(chǎn)則基本限于土地、礦山及其土地定著物。

　　瑞士法律采用不登記則不動產(chǎn)物權(quán)不得變動的公示原則，登記對象是不動產(chǎn)物權(quán)。瑞士《民法典》第六百五十六條規(guī)定，取得土地所有權(quán)，必須在不動產(chǎn)登記簿登記。

　　瑞士的土地登記事務(wù)一般由土地登記所承擔(dān)，但大多數(shù)州法定的主管部門則是各州的地方法院。由于瑞士是聯(lián)邦制國家，所以，瑞士《民法典》第九百五十三條規(guī)定，各州可自行規(guī)定本州土地登記所主管官廳的設(shè)置、登記區(qū)域的劃定、主管官員的任命和俸祿及監(jiān)督組織等。瑞士通常以一個州為管區(qū)，每一管區(qū)均設(shè)有土地登記所，登記的具體業(yè)務(wù)由登記官掌管。如果沒有設(shè)立主管官廳，《民法典》規(guī)定由州政府代理土地登記主管官廳的職責(zé)。除任命及俸祿事項外，各州制定的其他有關(guān)土地登記的規(guī)定須經(jīng)瑞士聯(lián)邦政府批準(zhǔn)。

　　依據(jù)瑞士《民法典》第九百六十三條和第九百六十五條，登記機(jī)關(guān)審查的范圍包括登記申請、不動產(chǎn)所有權(quán)人的書面聲明、申請人的處分權(quán)利書證、法律原因的書證，其中“法律原因”就是導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎(chǔ)法律關(guān)系。對大多數(shù)不動產(chǎn)物權(quán)變動情形而言，其原因行為均須公證，否則不產(chǎn)生法律效力。只要具有公證形式，登記機(jī)關(guān)就無須再審查實(shí)體法律事實(shí)的合法性。

　　瑞士不動產(chǎn)登記簿制作及測量的費(fèi)用負(fù)擔(dān)細(xì)則由聯(lián)邦議會制定。瑞士《民法典》第九百五十四條規(guī)定，為不動產(chǎn)登記及測繪，各州可收取手續(xù)費(fèi)，但對于以改進(jìn)農(nóng)業(yè)經(jīng)營為目的而進(jìn)行的土地改良或土地置換，則不得收取手續(xù)費(fèi)。

　　對于具體承辦土地登記的登記官員，瑞士制定了詳細(xì)的規(guī)定。對于登記官員的責(zé)任，瑞士《民法典》第九百五十五條規(guī)定，各州對登記官及對直接監(jiān)督的機(jī)關(guān)，有追究其過失并請求損害賠償?shù)臋?quán)利。對于登記官員的監(jiān)督，《民法典》第九百五十六條規(guī)定，登記官在執(zhí)行公務(wù)中接受定期監(jiān)督，對登記官執(zhí)行公務(wù)所提出的異議，以及對已呈交的或待呈交的證件或申請發(fā)生的爭執(zhí)，由州監(jiān)督官廳裁決，若當(dāng)事人對裁決不服，可繼續(xù)上訴聯(lián)邦主管官廳�！睹穹ǖ洹返诰虐傥迨�七條規(guī)定，對于登記官及職員中瀆職的，州監(jiān)督官廳應(yīng)給以紀(jì)律處分。法定紀(jì)律處分分為警告和1000瑞郎以內(nèi)的罰款，瀆職嚴(yán)重的亦可開除公職。除這些紀(jì)律處分外，還可繼續(xù)追究瀆職官員和職員的刑事責(zé)任。

　　根據(jù)物權(quán)法和不動產(chǎn)登記的基本原理，登記是以國家的公信力為不動產(chǎn)的交易提供法律基礎(chǔ)的行為。如果登記發(fā)生錯誤，當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人均可能遭受損害，因此，有關(guān)不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。瑞士專門設(shè)立了登記賠償基金，以彌補(bǔ)可能造成的對真正權(quán)利人利益的損害。正是這一整套合理的責(zé)任追究機(jī)制的建立，保證了瑞士登記制度的功效得以充分發(fā)揮。

　　新加坡：以房查人很清晰

　　新加坡政府一直把解決公共住房問題作為一種公共責(zé)任而不懈努力，時至今日，新加坡已經(jīng)成為當(dāng)今世界上公認(rèn)住房問題解決比較好的國家之一。新加坡雖然是一個市場經(jīng)濟(jì)國家，但是其公共住房的開發(fā)和建設(shè)并不完全通過市場來實(shí)現(xiàn)，而是由政府來主導(dǎo)。新加坡土地分為國家所有和個人所有兩種，其中國有土地約占總數(shù)的80%左右。土地是國家財富之源，也是新加坡政府建設(shè)大眾組屋的基礎(chǔ)和命脈所在。新加坡政府將土地資源牢牢地掌握在自己手里，以確保建設(shè)大眾組屋需要的土地供應(yīng)。

　　新加坡政府長期以來一直嚴(yán)格限制炒賣組屋的行為，對大眾組屋的政策定位是“以自住為主”，限制居民購買組屋的次數(shù)，一個家庭只能擁有一套組屋，如果要再購買新組屋，必須退出原有組屋，以防投機(jī)多占，更不允許以投資為目的買房。

　　為了對公眾的住房情況以及公眾不動產(chǎn)情況有詳細(xì)的了解，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)混亂，進(jìn)而擾亂市場，新加坡政府很早實(shí)行了不動產(chǎn)登記制度。新加坡最初實(shí)施的是英聯(lián)邦國家廣泛采用的托倫斯登記制度，而這一土地契約制則隨著上世紀(jì)60年代新加坡土地所有權(quán)法案的生效而逐漸淡出市場。

　　托倫斯土地登記制度是一種規(guī)范嚴(yán)密、權(quán)責(zé)分明的不動產(chǎn)登記制度，該制度具有絕對的公信力。政府通過設(shè)立土地登記機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)土地登記事宜，而所登記的土地或不動產(chǎn)均由政府擔(dān)保，以確保其產(chǎn)權(quán)的權(quán)威性與合法性，而不是以雙方交易或轉(zhuǎn)讓契約合同為保證。已被政府登記在冊的土地及不動產(chǎn)，其權(quán)利人、土地面積、地塊位置、邊界及相關(guān)權(quán)益等，都經(jīng)過政府登記機(jī)構(gòu)的相關(guān)審核和認(rèn)定，由政府確保準(zhǔn)確性和真實(shí)性。

　　雖然在上世紀(jì)60年代就有了自己的土地所有權(quán)法，但新加坡也經(jīng)歷了較長一段老的地契登記系統(tǒng)與中央登記系統(tǒng)兩套系統(tǒng)并存的時期，尤其在一些比較老的社區(qū)，房屋不動產(chǎn)登記長期依賴?yán)系牡仄跸到y(tǒng)。到了上世紀(jì)90年代，新加坡相關(guān)土地管理部門開始加快新老系統(tǒng)的轉(zhuǎn)換，要求所有不動產(chǎn)都必須轉(zhuǎn)換至中央登記制度下。經(jīng)過數(shù)年的整合，至本世紀(jì)初，新加坡全境不動產(chǎn)已經(jīng)基本統(tǒng)一在中央登記系統(tǒng)下。

　　新加坡不動產(chǎn)中央登記系統(tǒng)未實(shí)現(xiàn)電子化之前，任何不動產(chǎn)單位在土地局都有一張登記卡片，上面記錄著此單位自建成以來所有的買賣信息，這就避免了一些不法之徒利用原始的契約憑證作弊或者行騙的可能。這就如同圖書館的借書卡，記錄著所有書籍的借出和收回信息。而以往的地契形式則如同現(xiàn)在的戶口本，可以在人與人之間進(jìn)行交換，很容易作弊，缺乏保障。

　　隨著電子科技的不斷進(jìn)步，新加坡政府也在持續(xù)推進(jìn)電子政府建設(shè)，以進(jìn)一步提高生產(chǎn)力。與此同時，新加坡不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的電子化也成為發(fā)展的必然趨勢。在房產(chǎn)交易過程中，目前的不動產(chǎn)電子登記系統(tǒng)基本上可以做到讓所有人都能查到某一張地契所在地塊的詳細(xì)信息，如房主姓名和國籍，以及這套房屋建好后曾經(jīng)轉(zhuǎn)手過多少買家、有無相關(guān)貸款和按揭等信息。如果有人愿意支付更多的信息費(fèi)，甚至可以查到房屋所在地塊的市政規(guī)劃圖，由此來判斷未來地鐵線路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是否會影響到房屋的前景等。而這種信息不僅是房屋買賣的委托律師可以查到，房產(chǎn)中介也可以查到，甚至普通人都可以在政府的土地管理局查到，而那里的工作人員也會很配合地提供這樣的信息。

　　雖然新加坡的不動產(chǎn)登記制度能夠通過某一個房產(chǎn)查詢到業(yè)主信息，但是如果普通民眾要查詢某一個人名下?lián)碛卸嗌俜慨a(chǎn)則是不可能的，因為這涉及個人隱私。但是，政府可以通過不動產(chǎn)登記制度，掌握和了解每一位公民的私人財產(chǎn)情況，以防止個人不正常地?fù)碛卸嗵追慨a(chǎn)，有效地制止了利用房地產(chǎn)貪污受賄等腐敗情況的發(fā)生。

　　俄羅斯：便利化趨勢明顯

　　近日，俄羅斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展部向聯(lián)邦政府提交了有關(guān)簡化房地產(chǎn)登記手續(xù)的法律草案，此舉將為進(jìn)一步完善俄房地產(chǎn)登記體系奠定基礎(chǔ)。俄羅斯政府?dāng)M通過優(yōu)化房地產(chǎn)登記“路線圖”，讓民眾感受到公共服務(wù)改善帶來的便利。

　　根據(jù)現(xiàn)行法律，房地產(chǎn)登記的主管部門是俄經(jīng)濟(jì)發(fā)展部下屬的聯(lián)邦國家登記、繪圖局。為了確保國家對房地產(chǎn)交易的“知情權(quán)”，無論購買或是出售房產(chǎn)，都必須向俄聯(lián)邦國家登記、繪圖局進(jìn)行登記備案，由該局審查相關(guān)證明文件，確認(rèn)交易的合法性，購房者對房產(chǎn)的所有權(quán)將在完成相應(yīng)登記手續(xù)后生效。俄聯(lián)邦國家登記、繪圖局還會將房屋所有者的房產(chǎn)信息提交給稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為課征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。

　　俄聯(lián)邦國家登記、繪圖局局長瓦西里耶夫日前表示，未來俄公民可以通過智能手機(jī)和平板電腦查詢房屋所有權(quán)，只需輕輕一點(diǎn)即可看到該局出示的房產(chǎn)登記證書，而未來全俄所有房地產(chǎn)登記信息也將被集成至一個統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫。根據(jù)俄經(jīng)濟(jì)發(fā)展部新近提交的房地產(chǎn)登記法律修正案，俄居民不久后即可感受到登記簡化后帶來的新變化：

　　首先，俄居民可以在俄境內(nèi)任意一個聯(lián)邦國家登記、繪圖局的服務(wù)中心遞交有關(guān)登記材料，而不必受房產(chǎn)所在地的地域限制。此前，俄羅斯政府已在于2013年10月1日起生效的《俄聯(lián)邦房地產(chǎn)登記法》修正案中規(guī)定，俄居民可以不在房產(chǎn)所在地完成登記手續(xù)，但是對于在所在地之外應(yīng)如何申請登記、履行何種程序卻未予以明確，而這次修法過程中將有清晰界定。

　　其次，從2015年開始，俄居民可以在網(wǎng)上進(jìn)行房地產(chǎn)登記。俄聯(lián)邦國家登記、繪圖局現(xiàn)在已經(jīng)開始了行政管理電子化的嘗試。目前，該局有27%的公共服務(wù)可以通過網(wǎng)上完成，今年1至6月共處理了440萬個查詢和公共服務(wù)要求。瓦西里耶夫表示，對于房地產(chǎn)登記，未來俄居民可以自行選擇網(wǎng)上辦理或是實(shí)地辦理。

　　第三，紙質(zhì)房產(chǎn)登記證書或?qū)⒊蔀闅v史。根據(jù)現(xiàn)行登記法，房屋所有者可以選擇從俄聯(lián)邦國家登記、繪圖局獲得紙質(zhì)房產(chǎn)登記證書，或者從國家統(tǒng)一注冊中心的數(shù)據(jù)庫中獲得電子版或打印證明。而未來，俄羅斯可能徹底放棄紙質(zhì)的房產(chǎn)登記證書，到2018年，房產(chǎn)所有權(quán)證明、房產(chǎn)轉(zhuǎn)移信息等都將實(shí)現(xiàn)電子化。

　　第四，大幅縮短房地產(chǎn)登記的行政周期。到2018年，俄居民進(jìn)行房地產(chǎn)登記所需時間將由現(xiàn)在的18天縮短至5至7個工作日。

　　不過，在登記程序走向電子化、便利化的同時，俄將從2015年1月1日開始大幅提升房地產(chǎn)登記稅�，F(xiàn)在俄羅斯對個人征收的房地產(chǎn)登記稅為1000盧布，對法人機(jī)構(gòu)為15000盧布，而從明年開始，將分別提高至2000盧布和22000盧布。

　　日本： 交易發(fā)達(dá) 登記嚴(yán)格

　　日本是一個土地私有化的國家，全國私有土地占總面積的65%，國家和地方政府擁有的土地只占35%。由于土地的附加價值很高，所以，一般人只要持有土地，就可以比較容易地從銀行貸款。因此，以土地為主的不動產(chǎn)交易十分發(fā)達(dá)，與土地相關(guān)的建筑物買賣、租賃等活動也非�；钴S，由此產(chǎn)生了不動產(chǎn)的登記和稅收。

　　日本的不動產(chǎn)登記依據(jù)“民法”和“不動產(chǎn)登記法”兩項法律，不動產(chǎn)登記制度已經(jīng)擁有百年的歷史。相關(guān)法律誕生后，日本又根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了不斷的改進(jìn)和充實(shí)，進(jìn)而形成了目前嚴(yán)密的法律體系。為了法律的嚴(yán)密性，日本曾對全國土地情況進(jìn)行了長達(dá)近30年的調(diào)查勘測，并繪制成土地圖冊，作為有關(guān)部門依法實(shí)施不動產(chǎn)登記的依據(jù)。

　　日本的不動產(chǎn)登記分為土地登記和土地上的建筑物登記。如要進(jìn)行土地或相關(guān)建筑物的交易時，交易者首先要去中介公司選擇目標(biāo)不動產(chǎn)，然后可以先去登記部門付費(fèi)查閱相關(guān)資料，了解該不動產(chǎn)的性質(zhì)和邊界，還要請專家鑒定目標(biāo)不動產(chǎn)的價格和稅金，最后再去登記部門登記。登記的主要內(nèi)容是不動產(chǎn)的所有權(quán)、地上權(quán)、租用權(quán)、抵押權(quán)和開采權(quán)等權(quán)利。登記部門經(jīng)過審查后向申請登記者發(fā)放“權(quán)利證書”，今后這些權(quán)利需要存續(xù)、流轉(zhuǎn)、變更、限制時，憑證書再次申請并登記。

　　日本不動產(chǎn)登記管理機(jī)構(gòu)隸屬于政府的法務(wù)省，下設(shè)有8個法務(wù)局、283個支局和1200多個登記所。所有不動產(chǎn)登記都采用電腦聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，有專門的不動產(chǎn)信息管理平臺和數(shù)量龐大的不動產(chǎn)資料庫。負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記的是“登記官”，他們經(jīng)過國家司法考試合格后被錄用，并由地方法務(wù)局長正式任命。登記官責(zé)任重大，他們擁有兩項權(quán)力，一是書面審查權(quán)，即對提出的申請登記依法審查；二是實(shí)地審查權(quán)，即到現(xiàn)場查看申請登記的不動產(chǎn)是否符合實(shí)際情況。

　　日本的不動產(chǎn)登記具有嚴(yán)格的法律意義，不動產(chǎn)只有通過登記才能享有法律上的權(quán)利。也就是說，只有在登記部門履行登記手續(xù)并獲得認(rèn)可后，其擁有的不動產(chǎn)才具備法律賦予的權(quán)利，才能進(jìn)行交易、擔(dān)保、抵押、租借等行為。而沒有登記的不動產(chǎn)如果進(jìn)行上述交易時，既不受法律的保護(hù)，而且一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將受到嚴(yán)厲的懲罰，其不動產(chǎn)還會被沒收。所以，日本的不動產(chǎn)擁有者都非常積極地去登記部門進(jìn)行登記，確保自己的法律權(quán)利。

　　由于登記官權(quán)力很大，所以，對其管理也非常嚴(yán)格，以防止私下交易和以權(quán)謀私。有關(guān)法律規(guī)定，申請登記者發(fā)現(xiàn)因登記官的失誤而造成自己的損失后，可以向法務(wù)局監(jiān)督部門申述，或向法院提出訴訟。如查明確屬登記官的失誤，登記官必須向申請登記者賠償所有的損失，而且還會被解除職務(wù)。此外，如果登記的案件涉及登記官本人或其配偶及直系親屬，該登記官必須回避，改由其他登記官辦理，同時要經(jīng)過上級領(lǐng)導(dǎo)的嚴(yán)格審查。這些制度是在多次腐敗案件后總結(jié)建立的，因而很好地保證了不動產(chǎn)登記的公正性和合法性。

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