不動(dòng)產(chǎn)登記的好處
不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例出臺(tái) 自2015年3月1日起施行，不動(dòng)產(chǎn)登記有什么好處呢?
不動(dòng)產(chǎn)(immovable property)是 指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng) 的土地、土地定著物、與土地尚未 脫離的土地生成物、因自然或者人 力添附于土地并且不能分離的其他 物。 不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制 度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申 請(qǐng)，由國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn) 物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登 記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段， 不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果 的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管 理行為。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿，是指記載不動(dòng)產(chǎn)上 的權(quán)利狀況并備存于特定機(jī)關(guān)的簿 冊(cè)。《物權(quán)法》第16條規(guī)定，不動(dòng) 產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根 據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管 理;《房屋登記辦法》第5條規(guī)定， 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立本行政區(qū)域 內(nèi)統(tǒng)一的房屋登記簿。
房屋登記簿 是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由 房屋登記機(jī)構(gòu)管理 1、就權(quán)利人而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是 有效的表明權(quán)利人就不動(dòng)產(chǎn)所享有 的權(quán)利的源證明文件，能夠清晰地 展現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)上的`權(quán)利變動(dòng)狀況，因 此具有無(wú)可爭(zhēng)辯的權(quán)威性。 2、就 第三人而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公 信力。 3、就國(guó)家來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登 記簿便于國(guó)家對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督 與管理，更便于人民法院在發(fā)生損 害賠償糾紛時(shí)確定責(zé)任的歸屬。
功能
首先，我們要明確不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的功能。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是基于健全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求。有關(guān)人士認(rèn)為，統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性制度，和每個(gè)人的切身利益息息相關(guān)。這是制度本身的價(jià)值，是基本功能。嚴(yán)格地講，是制度的經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值，服務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度首先要實(shí)現(xiàn)其主導(dǎo)價(jià)值，發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值。如果主導(dǎo)價(jià)值都不能實(shí)現(xiàn)或者無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這項(xiàng)制度以及此項(xiàng)工作自然會(huì)“功敗垂成”，何言其他價(jià)值?
其次，我們要明確不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的用途——為全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的形成構(gòu)建明晰的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。同時(shí)，可以適度挖掘不動(dòng)產(chǎn)登記的衍生價(jià)值。很多制度之間是有關(guān)聯(lián)的，可以相互補(bǔ)充、取長(zhǎng)補(bǔ)短。反腐化制度建設(shè)與完善，不是“單打獨(dú)斗”，應(yīng)該利用一切當(dāng)今的與正在建立的制度資源，應(yīng)該是“組合拳”。關(guān)住權(quán)力的“制度籠子”，不只是單純的反腐防腐制度，還有其他制度的幫襯與堵漏，形成制度的疊加，更加嚴(yán)絲密縫，不給權(quán)力留下絲毫機(jī)會(huì)。
制度設(shè)計(jì)很關(guān)鍵。不以反腐需求為初衷建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，這種思路是有道理的，但是也不能諱言該制度附帶的反腐化功能。應(yīng)將反腐化基因注入該項(xiàng)制度的設(shè)計(jì)中，至少要預(yù)留一定的預(yù)期與空間，這并不會(huì)消解它的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心價(jià)值。
統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記將有哪些好處?
3月26日，不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì)議在京召開(kāi)。會(huì)議指出，在由分散到統(tǒng)一登記的過(guò)程中，要體現(xiàn)保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，保持不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)良好秩序的要求，為完善現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系和產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，深化財(cái)稅金融改革等提供服務(wù)和支撐。2014年伊始，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的步伐加速。
去年11月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。平臺(tái)有三項(xiàng)基本功能：第一，明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的歸屬和內(nèi)容，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益;第二，提高不動(dòng)產(chǎn)交易效率;第三，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全。2013年3月，國(guó)辦通知要求，出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2014年6月底前出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》。
2007年《物權(quán)法》頒布后，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作備受矚目。7年以來(lái)，這項(xiàng)工作進(jìn)度緩慢。由于我國(guó)在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的情況登記只是階段性或部分性的摸底，未能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)情況進(jìn)行系統(tǒng)、全面的普查，目前在加速推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的步伐中，這一動(dòng)向因被社會(huì)輿論與“反腐”、“調(diào)控房?jī)r(jià)”掛鉤而吸引關(guān)注。
不動(dòng)產(chǎn)包括土地、房屋、林地、草原、海域等，內(nèi)容廣泛。我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記分屬不同管理機(jī)構(gòu)，涉及近10個(gè)部門(mén)，如住建部負(fù)責(zé)房屋所有權(quán)登記;國(guó)土部負(fù)責(zé)集體土地所有權(quán)、國(guó)有土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)登記。這種登記模式始于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，存在分散登記、多頭管理等問(wèn)題。也就是說(shuō)我國(guó)目前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的過(guò)程中，有多頭行政、依據(jù)繁雜以及登記機(jī)構(gòu)重疊交叉等問(wèn)題。如，當(dāng)你購(gòu)買(mǎi)了房子后，在建設(shè)房地產(chǎn)部門(mén)辦理《房屋所有權(quán)證》，還得到國(guó)土資源部門(mén)辦理《國(guó)有土地使用證》。實(shí)際上分列土地登記簿與建筑物登記簿，有了《房屋所有權(quán)證》，再有《國(guó)有土地使用證》顯屬多此一舉。
我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記的依據(jù)五花八門(mén)，文件繁雜，較為混亂。在關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記方面，除物權(quán)法外，房屋登記有城市房地產(chǎn)管理法，土地登記有土地法，林地登記有森林法，草原登記有草原法，農(nóng)村承包土地登記有農(nóng)村土地承包法，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)登記有漁業(yè)法，海域?yàn)┩康怯浻泻Ｓ蚴褂霉芾矸�，并且每部法律下面還有部門(mén)規(guī)章，如《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》、《林木和林地權(quán)屬登記管理辦法》等等。
將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)承擔(dān),可以理順部門(mén)職責(zé)關(guān)系,減少辦證環(huán)節(jié),減輕群眾負(fù)擔(dān)。不動(dòng)產(chǎn)登記是法律行為而不僅僅是單純的行政行為。統(tǒng)一立法根據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記程序、統(tǒng)一登記權(quán)屬證書(shū)、統(tǒng)一登記效力。保障公民物權(quán)、保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利,這是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心目標(biāo)。建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，它可以更好地落實(shí)物權(quán)法規(guī)定。
不動(dòng)產(chǎn)登記是中國(guó)物權(quán)法長(zhǎng)效機(jī)制中的一個(gè)環(huán)節(jié)，統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性制度，和每個(gè)人的切身利益息息相關(guān)。當(dāng)然，統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記涉及全國(guó)的家庭、每一級(jí)的政府、以及多個(gè)業(yè)務(wù)管理部門(mén)，同時(shí)，將原先分屬各個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)，切斷了某些部門(mén)的利益期待。不管怎么說(shuō)，這將是一項(xiàng)需要耗費(fèi)大量人力、物力，復(fù)雜而艱巨的工作。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度會(huì)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控、信息透明、社會(huì)公平、反腐等諸多方面都產(chǎn)生影響?在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施之后，擁有大量房產(chǎn)的人可以被很快確定，不少人認(rèn)為，這一重大舉措將會(huì)導(dǎo)致部分投資者大量拋售房地產(chǎn),從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌;還將成為反腐利器，讓房叔房姐無(wú)處遁形;在財(cái)產(chǎn)稅方面，至少能為今后包括遺產(chǎn)稅的實(shí)施提供依據(jù)和支撐。如此熱烈的解讀，凸顯了公眾對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的期待和美好的想象。
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